经济学论文：中国房地产周期波动研究

 改革开放以来，伴随宏观 经济 的高速增长和持续 发展 ，以及 社会 主义市场经济体制的逐渐建立和完善，长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展，迎来了产业发展的复苏与繁荣时期。从总体上观察， 中国 房地产业进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段以后，房地产经济开始形成较为明显的复苏――繁荣――衰退――复苏四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。本文对改革开放以来中国房地产周期波动进行 研究 ，重点探讨以深圳为代表的中国房地产经济波动特征，并与宏观经济周期进行比较，最后 分析 影响 中国房地产周期波动的主要因素。  
   
一、改革开放以来中国房地产业的波动周期  
从 历史 角度来观察，改革开放以来中国房地产业重新得到恢复和快速发展。以深圳等经济特区从1980年率先征收土地使用费开始，到1987年开始有偿出让土地使用权等一系列改革探索，中国地产市场得到逐渐恢复和发展，在土地一级市场和二级市场上土地使用权出让、转让、出租、抵押的规模越来越大，推动了土地市场的发育程度与发展趋势。与此同时，随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善，以房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大，商品房开发施工面积、竣工面积和销售面积大幅提高。此外，伴随房地产市场规模增强，房地产交易管理制度逐渐确立，房地产中介服务体系不断发育，房地产法规也逐渐完备，房地产市场化程度日益提高，房地产市场体系初步形成。当然，在中国房地产业快速发展过程中，特别是在1992年全国性房地产投资开发热中，也出现了一些消极 问题 ，一是开发失控、无序发展，导致资源严重浪费，国有资产大量流失。二是在房地产热中出现炒作地皮、炒作项目等投机行为，导致房价居高不下，形成房地产泡沫。三是无视规划、违规拆迁、过度开发，导致城市环境恶化、社会不稳定因素增加、文化特质逐渐消失。  
对于改革开放以来中国房地产经济的波动周期， 目前 主要有三种较具代表性的观点：  
（1）根据GNP增长率与商品房销售额增长率所呈现的良好对应关系，把改革开放以来中国房地产周期波动划分为四个阶段：即1979年－1985年为复苏期，1986年－1991年为增长期，1992年－1993年高速增长期，1994－1995年宏观调控期。  
（2）用年商品房销售面积来刻划中国不动产供给与需求相互作用而产生的波动状况，认为年销售量波动率与增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。按此分析，1986年以来中国房地产周期波动已经历了一个半周期，即1986年－1991年持续6年的周期，以及1992年以来到1995年的半个周期。  
（3）选用房地产经济活动中的商品价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积等8项指标，通过各个指标的环比增长率给出各单项指标的周期波动，然后利用景气循环法对各指标进行分析，并综合各指标的单个图形，最后利用扩散指数 计算 方法 ，从而得到中国房地产周期波动形态（见图1）。按此分析，把1981年以来的中国房地产周期划分为3个，即1981年－1986年为第一个周期，1987年－1989年为第二个周期，1990年以后为第三个周期。其中1984年、1992年为景气分割点，1987年、1989年萧条转折点。处于景气上转点的年份为1983年上半年、1988年的上半年、1990年的上半年，处于景气下转点的年份是1986年的下半年、1989年下半年和1993年下半年。  
   

图1    中国房地产周期波动  
（资料来源：何国钊、曹振良、李晟，中国房地产周期研究，《经济研究》1996年第12期）  
         本文认为，从经济周期 理论 角度对中国房地产周期波动进行实证分析与研究非常必要，特别是采用多项指标合成方法探寻中国房地产周期波动的运行轨迹更为合理。与此同时，也应看到目前在用这种方法时还存在一些问题。一是受现有房地产数据及资料的限制，可能会影响到对房地产周期波动景气指标的合理选择；二是由于改革开放以来中国房地产业的发展历程才刚刚起步，不但因房地产经济运行时间较短而影响其周期划分，而且还因为房地产业在不同地区存在较大的发展差异和不平衡性，也会对中国房地产周期波动的研究带来影响。因此，本文在对中国房地产周期进行研究时，主要集中在对房地产业发展较快的深圳来展开；在对作为产业背景的中国房地产周期波动进行划分时，则参照产业运行环境特别是产业政策与体制变动，同时结合多项指标合成观点来展开。按此标准，改革开放以来中国房地产经济运行经历了以下周期波动：  
周期一：1978年－1986年。随着经济改革和对外开放在全国推行，特别是引进外资数量逐渐增加，以及非全民所有制的乡镇 企业 不断崛起，加之在全民所有制企业中进行以承包制为主要 内容 的早期改革，在实践中不断出现对由各类房产（如厂房、住宅等）和地产（主要是城市土地）构成的房地产进行交换、作价等问题，也就是产生了把房地产纳入到商品经济运行轨道的需要。在此背景下，建国以来一直落后于国民经济的房地产业迎来了产业渐进复苏和发展的新时期。1980年开始推行住房商品化试点改革，接着又在深圳、广州等城市收取城市土地使用费试点。经过住房商品化的广泛理论研讨，1984年经全国第六届人民代表大会通过的《政府工作报告》指出："城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务"，尽管这里只限于住宅，而且又只是试点，但却冲破了不承认房屋是商品的禁区，不但明确承认房屋是商品，而且还提出房地产经营的要求。同时，1984年颁布《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式把房地产业列为独立行业，为中国房地产业发展创造了良好环境。这样，与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始逐步进行市场，与此同时房地产业作为一个相对独立的产业部门，逐渐发展成为我国国民经济的一个新兴领域。到1984年左右形成转轨时期中国房地产业发展的第一个高潮。不过从总体上看，这一时期房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大。  
周期二：1987年－1991年。在1987年深圳率先开展土地使用权招标、拍卖的基础上，1988年全国第七届人民代表大会通过《中华人民共和国宪法修正案》，明确规定土地使用权可以依照 法律 进行转让，从而突破了土地不能转让的禁区，为房地产进入市场进行出让、转让和买卖提供了法律保证，因而成为这一时期房地产业复苏和发展的重要推动力量。但随后因 政治 经济方面的影响，到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度的波动。在这一周期内，房地产投资与交易规模有较大幅度增加，但仍然远未达到成熟的程度，房地产企业数量仍然较少；房地产市场运行方式单一，存在大量的不规范行为，房地产法规很不健全；地区发展严重不平衡，房地产业发展相对较快的地方集中在东部沿海城市和经济特区以内，其他地区的发展明显滞后。  
周期三：1992年－1994年。在1992年邓小平视察南方发表重要谈话和十四大召开的推动下，随着社会主义市场经济理论的确立，与各行各业加快发展速度的宏观形势相适应，由其先导性和基础性的产业性质所决定，我国房地产业迅速成为国民经济的热点产业，形成以1992年―1993年以全国性房地产热为特点的产业急速增长与繁荣阶段。其主要表现是：房地产开发投资高速增长，土地出让量迅猛增加，房地产开发公司大幅增加，房地产价格快速上涨，房地产交易额明显增大，房地产业快速发展成为中国经济的重要产业，并开始与宏观经济周期波动而相应波动。与此同时，由于对迅速增温的房地产热缺少有效的监控、规范和管理，也使房地产市场一度呈现混乱现象，暴露出产业急剧发展中存在的不少问题，特别是房地产业发展过程中存在的深层次问题也开始显现。如投资增长在短期内增长过快，投资结构不尽合理，土地出让数量增长过多，开发区建设失控，新成立房地产开发公司过滥，市场行为不规范，以炒土地为主的房地产投机活动过多，房地产价格上涨过快，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。因此，伴随紧接而来的宏观经济调控和"软着陆"，全国房地产业在经历短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍回落，市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。  
周期四：1995年以后出现，但何时完成还有待观察。在这一时期，尽管房地产业进入急剧发展之后的收缩期，但从房地产业发展的长期过程来看，中国房地产业则是进入到一个相对稳定的发展阶段。  
   
二、深圳房地产周期波动研究  
    1、深圳房地产波动景气指标选择  
按照我们在对房地产周期波动进行一般研究时提出的景气指标体系[1]的外部冲击与内部传导机制，通过对影响我国房地产周期波动影响因素的分析，同时考虑数据资料的可获得性和连续性，我们在实证分析、研究深圳房地产周期波动时，选择以下16项指标体系，基本上涵盖了房地产投资、生产、交易、 金融 以及产业增加值，因而能够较好地反映深圳房地产周期波动趋势。  
（1）房地产业总量指标。尽管迄今为止还没有形成完整的房地产业统计指标，但作为反映房地产业综合运行状态的房地产业增加值仍然是分析房地产周期波动最为重要的指标。表1是有关部门对1990年以来深圳房地产业增加值的估计，从中可以看到随着深圳房地产业快速发展，不但在深圳经济中所占比重相对稳定地保持在一个较高水平上，而且对深圳经济的拉动作用较为明显，对第三产业的拉动效应就更为突出。  
表1  深圳房地产业增加值及其与GDP的比较  
年份  
 GDP  
 房地产业增加值  
  
总额（万元）  
 增长率（％）  
 总额（万元）  
 占GDP％  
 增长率（％）   
1990  
 1716665  
 48．42  
 91396  
 5．3  
 －  
  
1991  
 2366630  
 37．86  
 157372  
 6．6  
 32．22  
  
1992  
 3173194  
 34．08  
 201395  
 6．4  
 33．21  
  
1993  
 4492889  
 41．59  
 306546  
 6．8  
 24．77  
  
1994  
 6151933  
 36．93  
 434161  
 7．1  
 37．43  
  
1995  
 7956950  
 29．34  
 587430  
 7．4  
 38．11  
  
1996  
 9500446  
 19．40  
 702404  
 7．4  
 24．70  
  
1997  
 11300100  
 18．94  
 760902  
 6．7  
 22．22  
  
1998  
 12892800  
 14．1  
 808293  
 6．3  
 12．63  
  
（资料来源：房地产增加值数据来自深圳市国土局，其余数据根据《深圳统计年鉴》整理。）  
   
（2）房地产投资类指标。选用房地产开发投资与房地产企业实现利润两项指标。由于投资因素在房地产业发展中具有十分突出的作用，因此从房地产投资波动中可以直接观察到房地产周期波动趋势。在这里，选用商品房开发完成投资额，它比固定资产投资更能反映当年房地产投资的变动情况。房地产企业实现利润通过利润变动，可以较好地反映房地产企业经营状况，同时与完成投资相联系，还可以大致反映房地产利润率水平。1986年以来深圳商品房开发完成投资与房地产企业实现利润状况见表2所示。  
表2  深圳房地产投资类指标    （亿元）  
   
 投资额  
 利润额  
  
1986  
 9．71  
 1．88  
  
1987  
 9．02  
 2．16  
  
1988  
 6．8  
 1．84  
  
1989  
 12．16  
 3．58  
  
1990  
 11．12  
 2．95  
  
1991  
 25．56  
 7．62  
  
1992  
 71．49  
 17．88  
  
1993  
 102．77  
 29．69  
  
1994  
 130．46  
 32．34  
  
1995  
 103．04  
 33．63  
  
1996  
 124．83  
 31．00  
  
1997  
 136．65  
 30．18  
  
1998  
 181．01  
 28．89  
  
    （资料来源：根据《深圳房地产年鉴1999》整理，海天出版社1999年。以下来源相同，不再另行注明。）  
   
（3）房地产生产类指标。选用房地产出让用地面积、商品房施工面积、土地开发面积、商品房竣工面积四项指标，分别反映房地产生产过程中的土地出让、商品房施工与竣工以及土地开发情况。1987年以来深圳房地产生产与交易类指标的变动情况，参见表3所示。这里需要说明的是，第一，房地产用地面积是指在当年全部土地出让面积中用于房地产开发的那一部分，因此该指标较好地反映了房地产业的用地情况；第二，商品房包括商品住宅（不含福利住宅部分）、商业用房和办公用房三类；第三，与商品房施工面积有关的商品房新开工面积、商品房竣工面积，也可用来反映房地产生产状况，但作为年度施工总量的指标则以商品房施工面积为宜；第四，土地开发面积反映了全市土地开发状况。  
表3  深圳房地产生产类指标  （万平方米）  
   
 房地产用地面积  
 商品房施工面积  
 商品房竣工面积  
 土地开发面积  
  
1986  
 －  
 503．65  
 181．27  
 382  
  
1987  
 6．18  
 331．12  
 134．37  
 342  
  
1988  
 61．47  
 345．93  
 103．90  
 415  
  
1989  
 42．21  
 392．33  
 180．29  
 418  
  
1990  
 78．18  
 304．62  
 133．41  
 197  
  
1991  
 314．87  
 467．82  
 150．44  
 538  
  
1992  
 204．47  
 950．06  
 198．40  
 796  
  
1993  
 846．94  
 1396．4  
 281．46  
 424  
  
1994  
 486．66  
 1298．8  
 311．10  
 526  
  
1995  
 658．22  
 1371．1  
 311．55  
 351  
  
1996  
 543．1  
 1495．3  
 394．32  
 193  
  
1997  
 483．48  
 1454．2  
 327．04  
 994  
  
1998  
 536．52  
 1646．4  
 441．97  
 255  
  
   
（4）房地产交易类指标。选用商品房销售面积、商品房空置面积两项指标。其中商品房空置面积是指当年累计全部竣工商品房面积扣除当年销售商品房面积后的余额，可用来反映房地产供求关系的不平衡程度，不过应注意空置面积与景气扩张成反比关系。有关数据参见表4。  
   
表4  深圳房地产交易类指标 （万平方米） 
   
 商品房销售面积  
 商品房空置面积  
  
1986  
 63．70  
 －  
  
1987  
 111．26  
 43．69  
  
1988  
 107．39  
 30．70  
  
1989  
 90．67  
 35．40  
  
1990  
 77．14  
 33．56  
  
1991  
 112．54  
 25．43  
  
1992  
 151．46  
 49．85  
  
1993  
 180．17  
 21．87  
  
1994  
 246．93  
 99．69  
  
1995  
 274．57  
 181．22  
  
1996  
 324．88  
 328．68  
  
1997  
 405．44  
 258．68  
  
1998  
 432．22  
 332．25  
  
   
（5）房地产金融类指标。这里选用个人住房存款与贷款总额、房地产开发企业商业用房开发贷款、房地产开发企业自有资金总额等三个指标，说明房地产金融状况，参见表5所示。  
   
表5  深圳房地产金融类指标          （万元）  
   
 个人住房存款、贷款总额  
 房地产开发企业贷款总额  
 房地产开发企业自有资金总额  
  
1991  
 649  
 2151  
 124200  
  
1992  
 2143  
 2487  
 289900  
  
1993  
 7633  
 4296  
 491400  
  
1994  
 50184  
 15872  
 635600  
  
1995  
 82662  
 35204  
 349400  
  
1996  
 243696  
 34883  
 454900  
  
1997  
 678814  
 183301  
 611900  
  
1998  
 1334779  
 326860  
 1036900  
  
   
（6）房地产价格类指标。利用现有房地产价格类指数，可以用来反映房地产经济运行过程中的价格变动情况。由房地产所具有的异质特征所决定，不同区位、不同品质和不同类型的房地产价格差异较大，为此我们选择具有代表性的商品住宅、商业用房、办公楼用房以及住宅建筑安装工程造价四个指数。在区位上，四项指数均选择最能代表深圳房地产市场波动的罗湖区的数据；在商品类型上，商品住宅选取9层以上的高层住宅为代表。另外需要说明的是，由房地产自身特征所决定，这四项房地产价格指数同时也反映了土地价格的变动情况。至于住宅建筑安装材料费用指数，选用7－14层类型的住宅材料变动情况，不但可以反映住宅建造成本变动，而且还通过与商品住宅价格比较，可以说明房地产商品的利润水平，并在一定程度上反映宏观经济中的通货膨胀因素对房地产周期波动的影响。有关具体数据参见表6所示。