经济学论文：小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向

 摘 要 自1998年我国实行住房改革以来，房地产业已经逐渐成长为拉动 中国 经济 增长的龙头产业。房地产商品的不可替代性使人们过分追求房子的质量和数量，导致住房价格和面积一升再升，已经逐渐开始超出普通百姓的承受能力。从我国房地产行业现状入手， 分析 我国房地产行业的改革途径及政府应该采取的政策。
　　关键词 房地产 土地 开发成本
　　房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的 历史 。但无论是从 理论 上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的 发展 潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。
1 我国房地产市场的现状
1.1 地价"只涨不跌"
按照中国几千年来的传统观念，谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了 现代 ，对一般工薪阶层而言，住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10﹪以上，这给以土地为"命根子"的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的，买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。
1.2 开发商取得了垄断性资源--土地
近些年，越来越多的人投身于房地产行业，原因在于房地产开发商的收益如此之高，甚至可以称之为暴利收益。当然，它的暴利与土地资产收益分配不公有关。根据国务院发展 研究 中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司，拿走土地增值收益的大部分，占40% 到50%。另外，一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业，以至如今房地产打个"喷嚏"，地方财收就会"感冒"。某种程度上，这些地方政府已为开发商所"挟持"，一起绑在了房地产飞车上，开发商 自然 就有恃无恐，土地更是"随手拿来"。
1.3 面积越来越大，资金占有量过多
早在我国刚刚实行房改的时候，商品房建筑面积一般为每套60m2左右，近些年来，开发商为了成本考虑（大面积住房单位成本低），着力开发建筑面积每套100m2以上甚至高达每套200m2的住房。且不说这些年我国商品房单位面积售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金，也比过去翻了几番。
1.4 商品房空置量上升， 企业 开发成本增加
随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际 问题 。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。
当然，我国的房地产的现状远不只上述这些问题，当所有的问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅会使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们颇感头痛的难题了。2 我国房地产市场改革的方向
首先我们需要明确的一个概念是，为了解决房地产业中的 问题 ， 目前 不管是发达国家，还是 发展 中国 家，转轨 经济 的国家，都采用了一种所谓的"混合经济"模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。
2.1 让市场在资源配置中发挥基础性作用
房地产市场确实是属于很"不完全"的市场，但这"不完全"并不能成为不需要市场调节的理由。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在 社会 领域的作用显然更符合效率原则；同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则更富有效率。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。
明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和 研究 的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。 
2.2 解决问题的关键还是在需求方面
明确了市场取向的改革才是正确的方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，它使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策都应从市场的实际需要出发，从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向，将会大大提高其实施成本和难度，最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。
3 我国房地产市场应采取的政策取向 
目前推行的"住房供应体系"和"经济适用房"有关政策认为，我国城镇居民的住房结构应大致如此：5%～10%左右的是纯商品房，10%～15%左右的是廉租屋，大约75%～85%是经济适用房，经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台，无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑，然而房价过高，居民承受能力不足的原因却非常复杂，并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。此外，住房供应体系中所提出的中国城镇居民各类住房的比例是否 科学 合理，也是一个尚需讨论的问题。 
除了应该继续推行事实上，我们要了解消费者需要哪类住房是由他们自己根据其收入和偏好做决定的，最终在市场交易中得以实现。经济适用房在我国房地产市场建设、住房制度改革中的地位应该是过渡性的，是权宜之计。
我们应该将这一观念融入到我们的政策制定中，加快我国房地产市场建设的进程。