解放军文职招聘考试建筑物区分所有权

   建筑物区分所有权又称“住宅所有权”、“公寓所有权”，是指建筑物区分所有人对建筑物专有权和对建筑物共用部分的共有权结合为一体而形成的特别所有权。

   构成建筑物的专有部分须具备两项：第一，构造上的独立性，指各区分部分有客观明确的区分；第二，利用上的独立性，指各区分部分须与一般的独立建筑物相同，具有能满足一般生活目的之独立机能。

   车库，车位的所有权归属

   我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”所以总的来说，建筑区划内规划用于停放汽车的车库、车位，业主可以通过购买、附赠等方式取得专有所有权，而占有业主共用道路用于停车的，因该其用

道路和场地属于业主共有，开发商无权出售与附赠。

    小区内不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有，这意味着开发商、物业公司不能对车位收费所得据为已有：如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有格目民法精神，谁获得利益由谁支付代价。车位的使用毋庸置疑是一小利益．这就要求使用车位的部分业主付出代价，除非小区中个业主都有一辆汽车，并以均等方式都解决停车问题，产生的收益和支出的费用才恰好能够抵消。如果有车的业主无偿占据了小区的公其

道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

    本案中，开发单位与业主之间对于车位的归属问题显然没有作出约定，且该车位是专门规划用于停车的地下停车场，而不是占用公有的道路用于停车。根据上文的分析，笔者认为开发单位按便利条件以不同的价位出售车位是有法律依据的。但是《物权法》也明确了车库应当满足业主需要的要求，本案中开发单位将超出二分之一的车位向外出售，在某种程度上损害了部分目前无力购车业主将来的利益。因此，业主和开发单位之间的利益存在一个平衡与协调的关系。