解放军文职招聘考试购买非法占有房屋被判“物归原主”案

  沈阳市民杨志平花了19.8万元从他人手中购买了一套房屋住了一段时间后房屋的主人王鹏却要求“物归原主”。双方对簿公堂，沈阳市中级人民法院二审查明，杨志平购买的竟是他人非法占有的一套房屋。法院最终判决杨志平将房屋腾空，按现状返还给王鹏，王鹏则要给付一定金额的装修费。这套引起争议的77平方米住宅坐落于沈阳市沈河区十纬路，原产权为王鹏所有。后来，刘永丰冒名租用王鹏的上述房屋，用伪造的假房产证将王鹏的房产证调换，叉伪造了王鹏的身份证和户口证明。伪造的证件与王鹏出生年份及真正身份证号不相符。刘永丰假冒王鹏的名义与杨志平签订了房地产经纪台同，以人民币19 .8万元的价格将王鹏上述房屋卖给杨志平，并在房产部门办理了房屋所有权转让的相关手续。因此，扬志平取得了诉争房屋所有权证。王鸱发现房屋已被杨志平购买后，向公安机关报案。于是刘永丰被刑事拘留。沈阳市中级人民法院判决，认定刘永丰犯合同诈骗罪，判处有期徒刑12年。因该房一直由杨志平使用，王鹏后诉至沈阳市沈河区法院，要求杨志平腾房。法律问题 ；1.无权处分人恶意将合法所有人的房屋转让给第三人的效力是怎样的？2. 善意取得的使用范围。

法院判决

（一）一审法院判决

法院认为，刘永丰采用诈骗手段将王鹏的房产出卖，侵犯了王鹏的财产权益，在其被追究刑事责任后，对王鹏的财产损失，仍负有赔偿责任，但因王鹏不要求刘永丰赔偿损失，故不予处理。关于王鹏要求确认买卖合同无效，收回房产证的问题，一审法院也没有支持其这一主张。

（二）二审法院判决

宣判后，王鹏不服一审判决，想二审法院提出上诉。沈阳市中级人民法院审理认为，杨志平与刘永丰签订并“履行”的《房地产经济合同》，系刘永丰毛用上诉人王鹏的名义与杨志平所签订，并非上诉人王鹏真是的意思表示，且上诉人王鹏的亦未委托任何人对诉争房屋予以处分。故王鹏与杨志平之间无房屋转让的权利义务关系，刘永丰冒名“王鹏”与杨志平签订并“履行”的《房地产经济合同》对上诉人王鹏无法律约束力。沈阳市中级法院最终判定，一审驳回王鹏的诉讼请求，属于适用法律错误，应予纠正。杨志平将房屋腾空，按现状返还给王鹏；王鹏于杨志平返还房屋的同时给付其装修费19 .8万元。

   沈阳市中级人民法院认为，刘永丰虽然用伪造的房屋所有极证、契税证调换了上诉人王鹏持有的真实的房屋所有权证、契税证．但是这种行为并不能产生转移诉争房屋所有权的效力。房产管理部门虽然为被上诉人杨志平核发了房屋所有权证，但这是房产管理部门基于对刘永丰与杨志平之间“转让”行为的行政确认所作出的具体行政行为，该具体行政行为是否合法，不属于本案审理范围。但是从民事法律角度来看，该所有权证只是作为房屋权属纠纷

案件中的证据，由于刘永丰与杨志平之间不存在真宴的“转让(买卖)合同”关系，因此该房屋所有权证不能证明杨志平台法地取得了诉争房屋的所有权。为此，杨志平不能取得诉争房屋的所有权，诉争房屋的所有权人仍为王鹏。二审法院还表示本案不能遗甩法律上的“善意取得”制度。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追叫；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

    (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该规定，可以分析出：我国物权法上的善意取得制度适用于动产和不动产，这与一般理论上认为的善意取只适用于动产是不同的。    

    本案中杨志平对房屋的取得是基于善意的目的，通过有偿转让的方式并取得登记，从表面看，该交易行为似乎符合了我国善意取得制度的条件。但是我们应当注意到，本案审理中认定．被刘永丰的行为构成了合同诈骗罪，也就是说，刘某的行为已经触犯了刑法，与公共利益是相违背的。根据《合同法》第52条第（4）项的规定，刘某行为导致的房屋所有权装让违背公共利益，其行为是无效的，因此不能适用善意取得制度。因此，二审法院判决杨某返还房屋显然是正确的。