解放军文职招聘考试返还土地案

 海南A公司诉海口市B总公司返还土地案

海南A公司与海口市B公司签订一份土地使用权转让合同．约

定由后者将海口市金融贸易区南部A8小区内所属用地转让给海南A公司。2007年10月18日，海南A公司与海口市B公司进行结算确认该地面积为2135 .11平方米及公共道路面积240平方米，两项合计2135.11平方米，每平方米价款400元，总价款为950044元，海南A公司已付土地款936 000元，尚欠14 044元，土地使用权转让期从国土部门批准所定之日起计算。在此之前的同年8月13日，海南A公司与海口市B公司在同一天内签订了两份合同，一份为联营合同，约定海南A公司以上述土地作为联营条件，海口市B公司出资金，共同建房销售，利润按双方出资比例分成。另一份为土地转让合同，约定海南A公司将上述土地以每亩30万元转让给海口市B，公司。合同签订后，海口市B公司付给海南A公司94. 5万元。此后，海口市B公司以海南A公司的名义办理了建设工程规划临时许可证，并动工建房。后来海口市B公司所建的椰城大厦封顶并销售完毕。海口市土地管理局对海口市B公司的土地使用权转让批复’同意海口市B公司将位于金融贸易区南部A8小区内的2135.11平方米所属用地转让给海南A公司，并发给红线图。另据海南A公司当

时的总经理李某事后证实，该公司购买土地后，由于没有资金开发为收回投资，而将该地售给海口市B公司，海南A公司的上级主管单位某省五矿进出口公司也参加了双方土地转让的谈判。后来A公司向法院起诉，请求确认该土地转让合同无效，被告海口市B公司返还土地使用权。

法理分析

(一)建设用地使用权的定义

所谓建设用地使用权也就是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，并享有在该土地上建造、经营建筑物、构筑物以及其他附着物的权利。

  (二)登记效力问题  

  《物权法》第145条规定：“建设用地使用权转让、互换出

资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”物权是权利人

对特定的物享有直接支配和排除他人干涉的权利，是一种绝对权

对世权。物权的本质特征要求物权变动必须通过一定的方式进行公示，使社会知悉并认可，以维护交易安全和交易秩序。《物权法》对不动产登记原则上采取的是登记要件模式，即登记为物权变动毕生效的法定要件。而且应当注意的是，《物权法》第139条明确规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。根据该条的规定，建设用地使用权以登记为成立的必要条件，只有经过法定的登记手续，才设立该物权。因此，仅通过签订建设用地使用权转让、互换、出资和赠与合同，尚没有完成建设用地使用权权属的转移，只有履行了变更登记手续，将新的权利人记载在不动产物权登记簿上，不动产物权的变动才发生法律效力。

    (三)案件的处理    

    本案中，双方当事人在同一天签订了两份合同，其中联营合同是不真实的，双方实际履行的是土地转让合同。海口市B公司已按约定付清土地价款，并积极开发、按时动工并将建成房屋销售完毕。需要注意的是．双方签订土地转让合同时，海南A公司并未取得海口市土地管理局的批复．即没有得到土地管理部门登记，因此虽然土地转让合同有效，但是海南A公司并未取得争讼之地的使用权，属效力待定合同，至此，海南A公司的转让行为的效力也是待定的。然而，海口市土地管理局下达了批复，同意转让应视同登记，也就是说，该公司在一审前已实际取得了该地的使用权，且根据海南A公司的上级单位的证实，双方当事人实施的土地转让行为意思表示真实，并且不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应认定土地转让合同有效。