解放军文职招聘考试建设用地使用权的取得方式

  物权的设立离不开权利的取得方式。在《物权法》颁布实施

之前，现行法律对建设用地的取得方式已有明确规定。《土地管理法》第2条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”该法第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得：但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拔方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地。通过本条将建设用地使用权的设立方式规定为出让或划拨等方式，同时，又通过本条第二三款的规定，体现了国家实行国有土地有偿使用为主，划拨使用为辅，以及公开竞价的方式出让土地的现行土地政策。

    《物权法》在建设用地使用权的设立方式方面并没有突破现行法律规定。《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的．应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划按方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”。由此可见建设用地使用权的设立，包括出让方式和划拨方式。

（二）案件处理

 大同市土地管理局能否解除土地使用权出让合同呢？这涉及国有土地出让合同的性质及违反合同的处理。关于土地使用权出让合同的性质，理论上有行政合同说、民事合同说和混合合同说等不同学说。我们认为土地使用权出让合同应当属于民事合同。具体理由如下：其一《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门和土地使用者签订。”平等、自愿、有偿为《民法通则》所确立的民事活动的基本原则之一，况且，国家土地管理机关代表国家订立土地使用权出让合同时，也是以平等民事主体出现的。其二。土地使用权的出让有协议、招标和拍卖等方式，这更能说明出让方的民事主体身份。其三，根据《合同法》第94条的规定，大同市土地管理局可以解除该合同。《合同法》第94条明确规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。土地使用权人支付土地使用权出让金是其法定的义务。而且国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期为全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。本案中，泰丰公司经多次催促仍未支付全部土地使用权出让金，在大同市土地管理局发出履行义务的期限内出让方大同市土地管理局有权解除合同。