解放军文职招聘考试[建筑物区分所有权]

　　[业主对专有部分行使所有权]第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 

　　[业主对专有部分以外的共有部分权利义务]第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 

　　[建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的归属]第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 

　　[车位、车库]第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

命题题眼

上述法条的考点是：

1、业主，是指房屋所有权人。房屋承租人、占有人不属于本章所谓的“业主”。

2、房地产管理中，涉及建筑物区分所有的情形，通常称为异产毗连房屋，即结构相连或者具有共有、共用比例和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。

3、业主权利

    业主的建筑物区分所有权分为专有权、共有权和成员权三部分。

（1）专有权，是指业主对建筑物内房屋的专有部分享有所有权。专有权以专有部分为独立的物权标的。建筑物内房屋的专有部分，是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。

（2）共有权，是指业主对建筑物内房屋的专有部分以外的部分享有的共有权。也就是对共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

属于业主共有的部分包括：

①建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分。

②建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

③建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。

④建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

⑤占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（3）成员权。业主对建筑物专有部分和共有部分享有所有权，为了共同管理建筑物，业主需要以业主共同体的形式共同作出决定，因此业主享有成员权。本法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

4、业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，对共有部分共负义务。业主对共有部分如何承担义务，要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。

5、业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。因此，第72条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这属于强制性的规定，当事人即使未做约定，同样发生效力。如果作了相反的约定，则无效。