解放军文职招聘考试【房地产抵押权的实现】

 第五十五条 【房地产抵押权的实现】城市房地产抵押合同签订后 ， 土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。   

依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。   

第五十六条 【划拨国有土地使用权后抵押权的实现】拍卖划拨的国 有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

命题题眼

上述2条的主要考点是：

1、处分抵押的建设用地使用权实现抵押权时，虽然新增的建筑物不属于抵押财产，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利。

2、以农村土地承包经营权或者乡镇、村企业的建设用地使用权抵押的，其抵押权实现的特别规定：未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

强化模拟题

下列关于抵押权实现的说法，正确的是（    ）。

A．城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押物，需要拍卖抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋一同拍卖，对于拍卖新增房屋所得的价款，抵押权人同样有权优先受偿

B．在拍卖划拨的国有土地使用权以实现抵押权时，拍卖所得价款在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金后，抵押权人才有优先受偿的权利

C．以承包荒地的土地使用权抵押或者以乡、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地的用途

D．当债务人不履行到期债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼

答案：BCD。

[抵押权存续期间]第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

相关规定

《担保法解释》

第十二条  当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。

担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。

命题题眼

本条的主要考点是：过了主债权诉讼时效期间后，抵押权人丧失的是抵押权受人民法院保护的权利即胜诉权，而抵押权本身并没有消灭，如果抵押人自愿履行担保义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。

注意，《担保法解释》第12条关于抵押权存续期间的规定比物权法的上述规定要长，其内容已失效。

强化模拟题

1999年3月10日，甲公司向银行贷款500万元，应于同年9月10日向银行还款，乙公司以公司的房屋为该贷款提供了抵押并办理了登记。贷款到期后，甲公司只偿还了200万元。银行一直没有向甲公司催要欠款。2003年1月20日，银行要求甲公司还款，甲以超过诉讼时效为由，拒绝还贷，银行要求乙公司承担担保责任。关于本案，说法正确的是（  ）。

A．银行贷款主债权已超过诉讼时效，抵押权的诉讼时效同时也超过

B．银行对甲公司的诉讼时效已过，所以，其要求乙公司承担担保责任的诉讼请求不会得到法院支持

C．如果乙公司自愿履行担保义务的，银行仍可以行使抵押权

D．银行在2001年9月10日之后的2年内可以向乙公司主张抵押担保

答案：ABC。《担保法解释》第12条的规定已经失效，应适用《物权法》第202条。