2018年注册会计师考试《会计》考点解析(31)

 　投资性房地产

　　l 计量范围

　　1. 已出租的土地使用权或房产;持有以待增值的土地(之所以不存在待增值房地产，一方面是不被允许，另一方面是一般都会用于出租)。

　　2. 空置建筑物、在建建筑物如具有董事会决议，即使作为投资性房地产。

　　3. 出租的投资性房地产必须拥有产权，否则不能作为(如转租)。

　　4. 房地产，部分用于出租，部分自用的，如能够单独计量和出售，则部分确认投资性 房地产;如不能，则不能确认投资性房地产。

　　5. 房地产企业非常特殊，不存在增值类型的投资性房地产：如取得土地用于以待增值，需作为存货;如建设好的房产用于出租，则作为投资性房地产。

　　l 核算方法

　　1. 投资性房地产一般采用成本模式，如公允价值可以持续获得可以采用公允价值模式。两种模式不能同时采用。成本法可以减值，要进行折旧(摊销);公允价值模式不能减值，设置"在建"、"成本"、"公允价值变动"等科目核算。

　　2. 成本模式下，按照账面成本计入投资性房地产初始成本;公允模式下，按照公允价值计入初始投资成本。

　　3. 后续计量，依据"其他业务收入"及"其他业务成本"核算。

　　l 资产转换及模式转换

　　1. 转换日的确定："自用转投资"，一般为租赁期开始日，特殊空置建筑物为董事会决议日期。"投资转自用"，一般为达到自用状态(实际用于生产经营日期)。"投资转存货"，为租赁期满，懂事会决议出售日期，转换时存货计入"开发产品"，且按照净额计入。

　　2. 公允价值模式只能从成本模式转为公允价值模式，且要追溯调整;不能从公允模式转为成本模式。

　　3. 成本模式下设置科目(投资性房地产、投资性房地产-在建);公允价值模式下设置科目(投资性房地产-在建、成本、公允价值变动)

　　4. 公允价值模式下，无论是投资转自用还是自用转投资，公允与账面的差额均计入"公允价值变动损益"(仅有一个例外，自用转公允，公允大于自用的计入"其他综合收益"，因为自用转公允一般以前自用采用成本模式计量，与动产价值相差太大，如果直接转入损益，对利润影响实在太大);存货转投资同样如此。

　　5. 特殊：投资性房地产改扩建等资本性支出，仍然是"投资性房地产-在建"，不会转入"在建工程"核算。费用化支出，计入"其他业务成本"。

　　6. 处置时，原计入"其他综合收益"的，许转到"其他业务收入"中。

　　l tips

　　1. 公允模式计量下，投资性房地产公允价值变动计入"公允价值变动损益";可攻出售金融资产公允变动计入"其他综合收益";交易型金融资产计入"公允价值变动损益"。

　　2. 投资性房地产处置，将"公允价值变动损益"转入"其他业务成本"，但是并不影响当期损益。

　　3. 租赁期到期后，收回后仍然作为投资性房地产出租的，在空档期也是投资性房地产。

　　4. 公允价值模式下，处置时应当将其他综合收益和公允价值变动 转入"其他业务成本"，用以从减其他业务成本。