一、单项选择题
1.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以( )。
A.免征土地增值税
B.不征收土地增值税
C.减半征收土地增值税
D.按照正常计税规则征收土地增值税
2.我国土地增值税的计算采用的税率类型属于( )。
A.三级超率累进税率
B.四级超率累进税率
C.五级超额累进税率
D.七级超额累进税率
3.某房地产开发企业取得一宗土地使用权用于建造写字楼，支付的地价款和相关税费共计200万元;开发期间支付土地征用费及拆迁补偿费80万元、公共配套设施费50万元，支付建筑企业工程款640万元(合同规定工程总价款800万元，当期实际支付总价款的80%，剩余的20%作为质量保证金留存1年，建筑企业按照工程总价款开具了发票);项目竣工后，企业对外销售了70%的写字楼、20%的写字楼用于抵偿前期欠材料供应商的购货款;剩余的10%用于对外出租。则该房地产开发企业进行土地增值税清算时，可以扣除的房地产开发成本是( )万元。
A.651
B.693
C.770
D.837
4.位于县城的某房地产开发企业开发一幢写字楼，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计2000万元，发生房地产开发成本2600万元，其中装修费用600万元;利息支出80万元(能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊);该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得销售收入4500万元;剩余的建筑面积对外出租，当年取得租金收入300万元。已知当地省级人民政府规定，房地产开发费用扣除比例为4%，可以扣除的与转让房地产有关的税金为243万元。该房地产开发企业在计算应缴纳的土地增值税时，扣除项目金额合计数为( )万元。
A.2323
B.2635
C.2723
D.3135
5.2017年2月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊;厂房建成后全部对外转让。已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为( )万元。
A.58.8
B.61
C.108.8
D.400
6.计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的( )计算扣除。
A.10%以内
B.12%以内
C.15%以内
D.30%以内
7.税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经( )确认。
A.海关
B.财政机关
C.当地税务机关
D.省、自治区、直辖市人民政府
8.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用的说法中，正确的是( )。
A.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除
B.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，并作为加计20%扣除的基数
C.如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，但在计算扣除项目金额时，代收费用可以从收入中扣除
D.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数
9.2017年2月，位于市区的某房地产开发企业(增值税一般纳税人)转让一栋2年前建造的办公楼，签订销售合同，取得不含税收入500万元，该企业选择增值税简易计税方法;经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为600万元，成新度折扣率为五成。该企业转让办公楼应缴纳土地增值税( )万元。
A.51.68
B.51.75
C.52.29
D.52.63
10.2017年2月，位于县城的某工业企业(增值税一般纳税人)转让一栋2015年购置的办公楼，签订销售合同，注明含税销售收入300万元，该企业选择增值税简易计税方法;因无法取得评估价格，经当地税务机关确认，按照购房发票金额计算扣除项目，企业提供的购房发票上注明价款100万元，购房日期为2015年4月5日，企业在购置办公楼时按照规定缴纳契税3万元，可以提供契税完税凭证;该企业转让办公楼应缴纳土地增值税( )万元。
A.52.82
B.64.22
C.73.76
D.157.25
11.下列有关土地增值税的表述中，不正确的是( )。
A.对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定
B.房地产企业销售存量房，在计算土地增值税扣除项目时，其缴纳的印花税准予作为与转让房地产有关的税金扣除
C.出让国有土地使用权的行为属于土地增值税征收范围
D.土地增值税的纳税义务人包括外国企业
12.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产( )。
A.免征土地增值税
B.减半征收土地增值税
C.酌情准予减征或免征土地增值税
D.按照规定的税率和速算扣除数征收土地增值税
13.非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起( )内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。
A.7日
B.10日
C.15日
D.30日
14.法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的，应( )申报缴纳土地增值税。
A.向销售方机构所在地的主管税务机关
B.向购买方机构所在地的主管税务机关
C.向房地产的坐落地的主管税务机关
D.向合同签订地的主管税务机关
15.房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( )仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
A.1年
B.2年
C.3年
D.5年
16.对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等，这指的是清算审核方法中的( )。
A.实地审核
B.案头审核
C.定期审核
D.异地审核
17.进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的下列公共设施中，其成本、费用不得扣除的是( )。
A.建成后产权属于全体业主所有的停车场
B.建成后无偿移交给公安部门的派出所用房
C.建成后有偿转让的医院用房
D.建成后房地产开发企业自用的水厂
18.根据土地增值税的有关规定，下列说法不正确的是( )。
A.对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内扣除
B.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
D.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
19.根据土地增值税的有关规定，下列说法中，不正确的是( )。
A.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为当期的收入
B.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致
C.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
D.房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费
参考答案及解析
一、单项选择题
1.
【答案】A
【解析】个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.
【答案】B
【解析】我国的土地增值税实行四级超率累进税率。
3.
【答案】D
【解析】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。可以扣除的房地产开发成本=(80+50+800)×(70%+20%)=837(万元)。
4.
【答案】D
【解析】(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×1/2=1000(万元);(2)可以扣除的房地产开发成本=2600×1/2=1300(万元);(3)可以扣除的房地产开发费用=80/2+(1000+1300)×4%=132(万元);(4)可以扣除的与转让房地产有关的税金=243万元;(5)加计扣除=(1000+1300)×20%=460(万元);(6)允许扣除项目金额合计=1000+1300+132+243+460=3135(万元)。
5.
【答案】A
【解析】对于超过贷款期限的利息和加罚的利息不允许扣除;该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用=(100-20-30)+(100+120)×4%=58.8(万元)。
6.
【答案】A
【解析】计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
7.
【答案】C
【解析】旧房及建筑物的评估价格须经当地税务机关确认。
8.
【答案】D
【解析】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
9.
【答案】C
【解析】转让该办公楼应缴纳的增值税=500×5%=25(万元)，转让办公楼应缴纳的城建税及附加=25×(7%+3%+2%)=3(万元)。扣除项目金额合计=600×50%+25+3+500×0.5‰=328.25(万元);增值额=500-328.25=171.75(万元);增值率=171.75÷328.25×100%=52.32%，适用税率40%，速算扣除系数为5%;应纳土地增值税=171.75×40%-328.25×5%=52.29(万元)。
10.
【答案】C
【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。转让该办公楼应缴纳的增值税=(300-200)/(1+5%)×5%=4.76(万元)，扣除项目金额合计=100×(1+5%×2)+3+(300-200)/(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)+300×0.5‰=113.63(万元);增值额=(300-4.76)-113.63=181.61(万元);增值率=181.61÷113.63×100%=159.83%，适用税率50%，速算扣除系数为15%;应纳土地增值税=181.61×50%-113.63×15%=73.76(万元)。
11.
【答案】C
【解析】出让国有土地使用权的行为不属于土地增值税征收范围。
12.
【答案】A
【解析】因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产免征土地增值税。
13.
【答案】A
【解析】非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。
14.
【答案】C
【解析】纳税人是法人的，当纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。
15.
【答案】C
【解析】房地产开发企业取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
16.
【答案】B
【解析】案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。
17.
【答案】D
【解析】建成后房地产开发企业自用的部分，其成本、费用不得扣除。
18.
【答案】A
【解析】选项A：对于利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内扣除。
19.
【答案】A
【解析】房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
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