一、土地增值税的计税依据
1.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的“增值额”，即纳税人转让房地产的收入（不含增值税）减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
2.新建房地产的扣除项目金额
（1）取得土地使用权所支付的金额
（2）房地产开发成本
（3）房地产开发费用
（4）与转让房地产有关的税金
（5）财政部确定的其他扣除项目
3.转让旧房
二、土地增值税的计算
1.增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
4.增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
三、土地增值税的税收优惠
1.纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
2.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
4.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
四、土地增值税的纳税清算
（1）符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
③直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省级税务机关规定的其他情况。
测试试题
【单选题】下列关于土地增值税税收优惠的表述，不正确的是()。
A.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税
B.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源的，免征土地增值税
C.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税
【答案】B
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