1、甲公司2014年12月31日将一项投资性房地产处置，处置价款为150万元。该投资性房地产为2011年12月31日购入，购买价款为120万元，支付相关税费30万元。甲公司购入后将其作为投资性房地产处理，租赁期为3年，按照成本模式计量，采用直线法计提折旧，预计使用寿命30年，预计净残值为0。2013年12月31日，该房地产可收回金额为145万元。2014年12月31日，该房地产可收回金额为130万元。假定甲公司投资性房地产计提减值后原折旧方式和使用寿命不变，不考虑其他因素，下列说法不正确的是( )。
A、2013年末投资性房地产应按照145万元在资产负债表列示
B、2014年末投资性房地产应计提减值准备5万元
C、2014年应确认投资性房地产处置损益为20万元
D、投资性房地产计提的资产减值损失处置时不需要转出
2、下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是( )。
A、只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产
B、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成
D、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本;不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益
3、甲公司2015年初将一栋写字楼对外出租，租期为3年，每年末收取当年租金80万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。该投资性房地产的初始成本为100万元，期末公允价值为120万元。当年甲公司为维护写字楼日常使用发生相关维修、维护等支出共计5万元。不考虑其他因素。甲公司2015年因投资性房地产业务影响营业利润的金额为( )。
A、80万元
B、100万元
C、105万元
D、95万元
4、2011年12月31日甲公司以2 200万元的价格购入一栋办公楼，当日即对外出租，租期为2012年至2016年5年，年租金为100万元于每年末收取，该办公楼的预计尚可使用年限为20年，甲公司对其采用成本模式进行后续计量，2012年末该办公楼的未来现金流量现值为1 700万元，发现减值迹象，确定发生减值，甲公司因持有该投资性房地产而影响的2012年营业利润的金额为( )。
A、-10万元
B、-500万元
C、-400万元
D、600万元
5、甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：(1)1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。(2)1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程成本3 500万元(包括建造期间满足资本化条件的土地使用权摊销)。(3)3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1 500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。
甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是( )。
A、存货为9 000万元
B、在建工程为5 700万元
C、固定资产为6 000万元
D、投资性房地产为14 535万元
6、甲公司在债务重组过程中得到一栋用于抵债的办公楼，取得后直接对外出租该项债权系甲公司上年末销售给乙公司一批产品所致，销售价款2 000万元，增值税款340万元，甲公司在重组协议中规定免除乙公司20%的债务，以该栋办公楼抵偿剩余的80%的债务，该栋办公楼目前的市价为1 800万元。甲公司的投资性房地产采用成本模式计量，不考虑与投资性房地产相关的税费。甲公司取得该办公楼的入账价值为( )。
A、2 000万元
B、2 340万元
C、1 872万元
D、1 800万元
7、企业持有的下列不动产应当作为投资性房地产项目列报的是( )。
A、甲公司购入一项土地使用权，使用期限为40年，用于甲市儿童福利机构建设，并拟建成后出租给该机构，租金为每年1元，租期为40年
B、乙公司取得一项建筑物出租给职工，作为职工宿舍使用
C、丙公司将其持有的一项厂房对外出租，同时由于丙公司发生财务困难，将该厂房作为抵押物取得银行贷款
D、丁公司将一项剩余租赁期为2年的厂房转租给其供应商
8、20×4年1月1日，A公司将持有的一项投资性房地产由成本模式转为公允价值模式进行计量。此投资性房地产账面余额为4000万元，已计提折旧240万元，计提减值准备300万元，当日此房产的公允价值为4500万元。甲公司按照净利润的10%计提盈余公积，税法折旧方法、折旧年限等与会计相同，税法规定，计提的减值准备在实际发生时允许税前扣除。甲公司适用的所得税税率为25%，不考虑其他因素，下列说法不正确的是( )。
A、投资性房地产后续计量模式的转换对A公司留存收益的影响为780万元
B、调整增加投资性房地产账面价值1040万元
C、此业务属于会计政策变更
D、此业务应采用未来适用法核算
9、2×11年1月1日，甲公司计划购入一幢办公楼用于出租，4月20日，甲公司与丙公司签订经营租赁合同，约定自购买日起，将该办公楼出租给乙企业，为期3年。5月25日，购入该办公楼，取得发票上注明的价款为1000万元，款项以银行存款支付。同时为购入该办公楼谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。假定不考虑增值税及其他因素，下列各项中，应计入外购投资性房地产取得时实际成本的是( )。
A、契税
B、差旅费
C、谈判费
D、因外购投资性房地产筹资发生的借款费用
10、2×10年1月，甲公司自行建造写字楼，该写字楼建造完工后直接对外出租。在建设期间，甲公司购进一批物资，价款为1 200万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。甲公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本250万元，公允价值为300万元，另计提在建工程人员薪酬949万元，尚未支付。2×10年10月10日，该写字楼开发完工，假定不考虑增值税及其他因素的影响，该写字楼的初始入账价值为( )。
A、2 450万元
B、2 500万元
C、2 399万元
D、2 449万元
11、下列各项中关于投资性房地产的表述中不正确的是( )。
A、投资性房地产实质上是一种让渡资产使用权的行为
B、投资性房地产是为了赚取租金或资本增值
C、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量
D、投资性房地产就是企业用于赚取租金或资本增值的房产
1、
【正确答案】 A
【答案解析】 2013年年末投资性房地产的账面价值=(120+30)-(120+30)/30×2=140(万元)，账面价值低于可收回金额，未发生减值，因此应按照账面价值140万元计量，而不是按照145万元列示，选项A错误;2014年年末投资性房地产的账面价值=(120+30)-(120+30)/30×3=135(万元)，高于可收回金额，因此需要计提减值准备5万元，选项B正确;2014年确认投资性房地产的处置损益=150-130=20(万元)，选项C正确;投资性房地产计提的减值准备处置时要转出，但是资产减值损失不需要转回，而是期末结转到本年利润，选项D正确。
2、
【正确答案】 A
【答案解析】 投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。所以选项A不正确。
3、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产费用化的后续支出;
甲公司2015年因投资性房地产业务影响营业利润的金额=80+(120-100)-5=95(万元)
4、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查知识点：投资性房地产减值的确认和计量;
以成本模式进行后续计量，2012年应提折旧额为2 200÷20=110(万元)，2012年收取的租金金额为100万元，因为发生减值迹象应计提的减值金额为(2 200-2 200÷20)-1 700=390(万元)，综合对2012年营业利润的影响金额为-110+100-390=-400(万元)。
相关会计处理：
2011年12月31日，
借：投资性房地产 2 200
贷：银行存款 2 200
2012年12月31日，
借：银行存款 100
贷：其他业务收入 100
借：其他业务成本 2 200/20 110
贷：投资性房地产累计折旧 110
借：资产减值损失 390
贷：投资性房地产减值准备 390
5、
【正确答案】 D
【答案解析】 选项A，存货的金额应该是0;选项B，在建工程的金额=(资料2)3 500万元;选项C，固定资产金额应该是0;选项D，投资性房地产的金额=(资料1)9 000-9 000/50×11/12+(资料3)(4 500-300+1 500)=14 535(万元)，因为再次装修时，需将尚未计提的装修支出部分一次性转入其他业务成本，所以要将这个原账面价值300扣除。
6、
【正确答案】 D
【答案解析】 债务重组过程中得到的抵债资产以其实际的公允价值以及为得到该项资产而发生的相关税费之和作为入账价值，本题中办公楼的公允价值为1 800万元，没有发生其他的费用，所以办公楼的入账价值为1 800万元。
7、
【正确答案】 C
【答案解析】 选项A，对于土地使用权，既不符合已出租的土地使用权，也符合持有并准备增值后转让的土地使用权，所以不能作为投资性房地产核算;选项B，属于自用房地产，不作为投资性房地产核算;选项C，作为抵押物取得借款不影响企业将对外出租的厂房作为投资性房地产列报;选项D，企业并不对厂房拥有所有权，所以不作为投资性房地产核算。
8、
【正确答案】 D
【答案解析】 投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，应进行追溯调整，选项D错误。对于减值部分，原来计提减值时确认了递延所得税资产，现在计量模式由成本模式转为公允价值模式时，减值准备转回，所以也要转回相应的递延所得税资产;而此时该资产公允价值与计税基础的差额形成应纳税暂时性差异，应确认相应的递延所得税负债。相关分录为：
借：投资性房地产——成本4000
——公允价值变动 500
投资性房地产累计折旧240
投资性房地产减值准备300
贷：投资性房地产4000
递延所得税资产(300×25%)75
递延所得税负债{[4500-(4000-240)]×25%}185
盈余公积78
利润分配——未分配利润702
所以投资性房地产后续计量模式的转换对甲公司留存收益的影响=[4500-(4000-240-300)]×75%=780(万元)。
9、
【正确答案】 A
【答案解析】 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。选项B、C，应计入管理费用;选项D，应该计入财务费用。
10、
【正确答案】 C
【答案解析】 写字楼的初始入账价值=1 200+250+949=2 399(万元)，相关会计处理如下：
借：工程物资 1 200
贷：银行存款 1 200
借：投资性房地产——在建 1 200
贷：工程物资 1 200
借：投资性房地产——在建 250
贷：库存商品 250
借：投资性房地产——在建 949
贷：应付职工薪酬 949
借：投资性房地产 2 399
贷：投资性房地产——在建 2 399
11、
【正确答案】 D
【答案解析】 选项C，准则规定：投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，选项C正确。选项D，投资性房地产是企业用于赚取租金或资本增值的房产和地产，选项D不正确。
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