2019年资产评估师《资产评估实务一》章节考点（第四章）

 

　　第一部分　重要考点

 

　　一、收益法的运用

 

　　二、剩余法的运用

 

　　三、市场法的运用

 

　　四、成本法的运用

 

　　第二部分　次要考点

 

　　一、构(建)筑物的概述及其他知识

 

　　第一部分　重要考点

 

　　【考点1】收益法的运用

 

　　一、要求

 

　　收益和折现率的计算与匹配;各种折现率之间的关系;建筑物年贬值额与年限关系;收益额的认定。

 

　　二、出题模式：单选题、多选题和综合题

 

　　(一)综合题

 

　　【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：

 

　　(1)该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

 

　　(2)当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

 

　　(3)该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米;空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算;

 

　　(4)各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年每平方米2元计算。

 

　　(5)假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。

 

　　(6)该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。

 

　　试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

 

　　『正确答案』(1)房屋的重置成本=3000×510×(1+2%)6=1723028.5元

 

　　(2)计算房屋现值(3分)

 

　　①房屋年贬值额

 

　　土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年(应该记住124页土地出让年限的数据)，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以

 

　　年贬值额=建筑物重置价(1-残值率)/使用年限

 

　　=1723028×(1-5%)/35=46767.92(元)

 

　　②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6

 

　　=1723028-46767.92×6=1442420.5元

 

　　(3)计算房地产总收入：

 

　　年租金总收入=1000×78%×510=397800(元)

 

　　(4)计算房地产年总费用

 

　　①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：

 

　　397800×12%=47736(元)

 

　　②管理费以年租金的3%计算：

 

　　397800×3%=11934(元)

 

　　③修缮费以房屋现值的1.5%计算

 

　　1442420.5×1.5%=21636.3(元)

 

　　④保险费以房屋现值的3‰计算：

 

　　1442420.5×3‰=4327.26(元)

 

　　⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：

 

　　2×360=720(元)

 

　　⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56(元)

 

　　(5)计算房地产净收益

 

　　=397800—86353.56=311446.44(元)

 

　　(6)求取土地纯收益

 

　　①房屋年净收益为：

 

　　1442420.5/(P/A，10%，29)= 1442420.5/9.3696=153946.86(元)

 

　　②土地纯收益

 

　　=房地产的净收益-房屋纯收益

 

　　=311446.44-153946.86=157499.58 (元)

 

　　(7)求土地使用权价格

 

　　评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年

 

　　土地总价=157499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%

 

　　=157499.58×11.5139=1813434.41(元)

 

　　土地单价=1813434.41÷360=5037.32(元)

 

　　【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待，土地总价为157499.58×〔1-(1+8%)-29〕/8%。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年，不能够说土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋寿命期结束了，土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益。因为可以假设再在土地上建房等获得33-29=4年的收益。

 

　　【例2.综合题】(08年度考试题)被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。

 

　　要求：评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。

 

　　『正确答案』1、收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年

 

　　2、现有合同是否应该违约

 

　　目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

 

　　如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为

 

　　2009年：【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元

 

　　2010年：【(150*(1+1%)2-(110+30)】*1000=13015元

 

　　2011年：【(150*(1+1%)3-(110+40)】*1000=4545.15元

 

　　这些违约多获得的收益现值之和为

 

　　21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=34100元

 

　　违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。

 

　　3.现有合同的收益现值

 

　　基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

 

　　收益现值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2+150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)

 

　　4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为

 

　　客观收益年限=40-2-5=33年

 

　　基准日三年后未来年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)

 

　　收益现值=154 545.15*[[1-1/(1+10%)^33]/10%]/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)

 

　　5.最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)

 

　　(二)单选题

 

　　【例题1.单选题】假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为(　)。

 

　　A.7%

 

　　B.7.50%

 

　　C.7.67%

 

　　D.14%

 

　　『正确答案』C

 

　　『答案解析』参见教材112页，公式变形可得：

 

　　(L+B)×r= L×r1+B×r2

 

　　所以：r =(B/(L+B))×r1+(L/(L+B))×r2

 

　　(三)多选题

 

　　【例题1.多选题】下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有(　)。

 

　　A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益

 

　　B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据

 

　　C.净收益=客观总收益-客观总费用

 

　　D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用

 

　　E.总费用包括折旧费等非付现支出

 

　　『正确答案』ABCD

 

　　『答案解析』实际净收益(指在现状下被估房地产实际取得的净收益)。客观净收益(房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期)。计算净收益的总费用只能够包括付现成本，所以D不正确。

 

　　【例题2·多选题】(2018年协会机考模拟题)运用收益法评估建(构)筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有(　)。

 

　　A.总收益通常以客观收益为基础计算

 

　　B.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用

 

　　C.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等

 

　　D.净收益由总收益扣减总费用求得

 

　　E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金

 

　　『正确答案』ABDE

 

　　『答案解析』总费用通常包括管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧，所以C不正确。

 

　　【考点2】剩余法的运用

 

　　一、要求

 

　　掌握公式的基本原理，利息、利润的计算。

 

　　【注意】(1)利息和利润教材理论讲解和例题矛盾(例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用)，考试的时候，还是以例题为准(也就是包括销售费用)，我们期望考试题目不要涉及销售费用。

 

　　(2)销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发房地产的预期总开发价值”为基数计算的。

 

　　(3)待开发房地产的预期总开发价值可以通过销售价格或者租赁收益计算获得，不扣除管理费用、销售费用、销售税费、土地增值税、续建成本等。

 

　　二、出题模式：综合题和选择题

 

　　(一)综合题

 

　　【例1.综合题】(2017年协会模拟题)丙房地产公司拥有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，主要情况如下：

 

　　(1)土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

 

　　(2)该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

 

　　要求：根据上述资料估算该宗地地价。

 

　　『正确答案』剩余法基本公式一： P=A-(B+C+D+E) (4-30)

 

　　式中，P—待估对象价值(土地);

 

　　A—开发完成后的房地产总价值(销售额);

 

　　B—项目后续开发的开发成本(建设成本+专业费用);

 

　　C—后续开发的投资利息;

 

　　D—开发商后续开发的合理利润[(土地成本+建设成本+专业费用+销售费用)×投资利润率];

 

　　E—后续开发的正常税费(销售费用、销售税费)。

 

　　建筑面积=2000×2.5=5000平方米

 

　　销售额=9000×5000=45000000元

 

　　建筑费用=3000×5000=15000000元

 

　　专业费=15000000×10%=1500000元

 

　　销售费用=45000000×2.5%=1125000元

 

　　投资利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15000000+1500000+1125000)×[(1+6%)2/2-1]

 

　　=1057500+地价×12.36%

 

　　【注意】有同学提出质疑，销售费用不应该和建筑费的利息计算期间一样，因为销售费用只发生在建设完成后，这个质疑有道理，但是这个算法是按照教材137例题的方法计算的。

 

　　销售税费=45000000×6.5%=2925000元

 

　　开发利润

 

　　=(地价+建设成本+专业费用+销售费用)×投资利润率

 

　　=(地价+15000000+1500000+1125000)×10%

 

　　=(地价+17625000)×10%

 

　　地价=销售额(开发完成后的房地产总价值)-建筑费-专业费-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润

 

　　销售额(开发完成后的房地产总价值)=地价+建筑费+专业费+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

 

　　45000000=地价+15000000+1500000+1057500+地价×12.36%+1125000+2925000+(地价+17625000)×10%

 

　　地价×1.2236=21630000

 

　　解得，地价=17677345.54元

 

　　【例题2.综合题】评估对象宗地A的具体资料如下：

 

　　(1)评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。

 

　　(2)评估对象基本情况：

 

　　宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。

 

　　(3)宗地开发情况：

 

　　不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。

 

　　(4)市场调研情况：

 

　　评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。

 

　　评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价)，以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。

 

　　“建筑费和专业费”属于建设开发成本，同时假设销售费用、销售税费、管理费用不参与计算利息和利润。

 

　　【要求】

 

　　根据给出的资料，运用假设开发法评估该宗地在评估基准日的市场价值;

 

　　⑴写出评估思路或技术路线;

 

　　⑵写出评估步骤和评估结果;

 

　　⑶对评估结论作出必要的说明。

 

　　『正确答案』

 

　　(1)评估技术路线

 

　　①比较宗地开发方案;

 

　　②选择开发方案并给出宗地A的市场价值。

 

　　(2)比较开发方案

 

　　①计算开发住宅的地价

 

　　卖楼价=2000×4×4000=32000000(元)

 

　　注意：卖楼价的计算没有扣除销售。

 

　　建筑费=2000×4×1800=14400000(元)

 

　　专业费用=14400000×10%=1440000(元)

 

　　利息=地价×[(1+6%)^2-1]+(14400000+1440000)×[(1+6%)^1-1]

 

　　=0.1236×地价+15840000×0.06

 

　　=0.1236地价+950400

 

　　利润=(地价+14400000+1440000)×15%=0.15地价+2376000

 

　　销售费用=32000000×3%=960000(元)

 

　　建设中的税费=32000000×4%=1280000(元)

 

　　地价= 32000000-14400000-1440000-0.1236地价-950400-0.15地价-960000-1280000

 

　　1.2736地价=12969600

 

　　地价= 10183417.09

 

　　②计算开发公寓的地价

 

　　建成后第一年净租金=2000×4×350×0.9×(1-5%)=2394000(元)

 

　　【注意】净租金计算已经扣除了出租过程中的税款，以便后续计算出出租实现的房屋价值

 

　　总租金净收入(出租实现的楼价)

 

　　=2394000/(8%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+8%)]68} =39900000×(1-0.0205)=39900000×0.9795=39082050(元)

 

　　建筑费=2000×4×2000=16000000(元)

 

　　专业费用=16000000×10%=1600000(元)

 

　　利息=地价×[(1+6%)2-1]+(16000000+1600000)×[(1+6%)1-1]

 

　　=0.1236×地价+17600000×0.06

 

　　=0.1236地价+1056000

 

　　利润=(地价+16000000+1600000)×15%=0.15地价+2640000

 

　　建设中的税费=39082050×4%=1563282(元)

 

　　地价=39082050-16000000-1600000-0.1236地价-1056000-0.15地价-2640000-1563282

 

　　1.2736地价=16 222 768

 

　　地价=12 737 726.13(元)

 

　　(3)评估结论及其说明

 

　　评估宗地A在评估基准日的市场价值接近于12 737 726.13元。这个评估结论符合市场价值要求的最有效使用原则。