资产评估师考试《资产评估》基础阶段备考复习题（11）

来源： 2018-02-25 22:24中

　　资产评估师考试《资产评估》基础阶段备考综合题

　　1、有一宗土地，出让年期为40年。资本化率为6%，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第6-40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。

　　要求：试用收益法评估该宗地的价值。

　　2、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

	成交价	交易时间	交易情况	区域因素	容积率	剩余年限	个别因素
宗地					1.1	30
A	690	2001.8.1	0	＋2%	1.0	38	－1%
B	700	2000.8.1	＋7%	0	1.1	30	－2%
C	730	2002.8.1	0	－3%	1.4	38	－1%
D	730	2003.8.1	－5%	＋3%	1.0	35	＋8%

　　上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表

时间	1999	2000	2001	2002	2003	2004
指数	100	107	110	108	113	115

　　另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

　　该类土地的折现率为8%。

　　表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

　　试根据以上条件，回答下列问题:

　　(1) 为什么要进行交易情况修正?

　　(2) 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?

　　(3) 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

　　(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

容积率	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6
地价	100	105	110	115	120	125＝100＋100×5%×[（1.5－1）/0.1]	128＝125＋100×3%×[（1.6－1.5）/0.1]

成交价	交易时间		交易情况		区域因素		容积率		剩余年限	个别因素		评估值
A.690×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9517	×	100	＝713.86
	110		100		102		100				99
B.700×	115	×	100	×	100	×	105	×	1	×	100	＝717.47
	107		107		100		105				98
C.730×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9517	×	100	＝674.07
	108		100		97		120				99
D.730×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9660	×	100	＝713.06
	113		95		103		100				108

　　3、有一宗"七通一平"的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9 000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

　　试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

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