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资产评估师考试《资产评估》基础阶段备考复习题(11)

来源: 2018-02-25 22:24

   资产评估师考试《资产评估》基础阶段备考综合题

  1、有一宗土地,出让年期为40年。资本化率为6%,预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元,第6-40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。

  要求:试用收益法评估该宗地的价值。

  2、有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:

 

成交价

交易时间

交易情况

区域因素

容积率

剩余年限

个别因素

宗地

 

 

 

 

1.1

30

 

A

690

2001.8.1

0

+2%

1.0

38

-1%

B

700

2000.8.1

+7%

0

1.1

30

-2%

C

730

2002.8.1

0

-3%

1.4

38

-1%

D

730

2003.8.1

-5%

+3%

1.0

35

+8%

  上表中成交价的单位为:元/平方米,该城市地价指数如下表

时间

1999

2000

2001

2002

2003

2004

指数

100

107

110

108

113

115

  另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:当容积率在 1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

  该类土地的折现率为8%。

  表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

  试根据以上条件,回答下列问题:

  (1) 为什么要进行交易情况修正?

  (2) 在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?

  (3) 根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。

  (若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)

容积率

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

地价

100

105

110

115

120

125=100+100×5%×[(1.5-1)/0.1]

128=125+100×3%×[(1.6-1.5)/0.1]

成交价

交易时间

交易情况

区域因素

容积率

剩余年限

个别因素

评估值

A.690×

115

×

100

×

100

×

105

×

0.9517

×

100

=713.86

110

100

102

100

99

B.700×

115

×

100

×

100

×

105

×

1

×

100

=717.47

107

107

100

105

98

C.730×

115

×

100

×

100

×

105

×

0.9517

×

100

=674.07

108

100

97

120

99

D.730×

115

×

100

×

100

×

105

×

0.9660

×

100

=713.06

113

95

103

100

108

  3、有一宗"七通一平"的待开发建筑用地,土地面积为2 000平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼,建设期为两年,建筑费用为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售,预计售价为9 000元/平方米,销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。

  试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

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