2019年资产评估师《资产评估实务一》章节考点（第五章）

 　　本章内容

　　第一部分 重要考点

　　一、森林资源评估方法

　　二、矿产资源资产评估方法

　　第二部分 次要考点

　　一、资源资产的分类及特点

　　二、森林和矿产资源的评估概述

　　三、森林区划与森林资源基本测量因子

　　第一部分　重要考点

　　【考点1】森林资源评估方法

　　一、掌握要求

　　(一)林分质量调整系数K

　　1.需要调整的系数汇总

方法	适用对象	调整系数
重置成本法	最适用于幼龄林用材林林木	幼林林分需要调整株数（可能为0）和树高 中龄以上林分需要调整平均胸径和蓄积
	产前期经济林	林分需要调整株数（此时不会为0）、树高和冠幅
	初产期经济林	林分需要调整冠幅和单位面积的产量
市场成交价比较法	用材林林木资产、产前期、初产期的经济林资源资产、竹林	调整物价指数和林分
	盛产期的经济林资源资产	成新率
	林地资源资产	物价和林地质量（立地质量-即蓄积）、地利等级-即立木价）等）
	森林景观资产	景观质量等级、日均消费水平

　　【说明】收益法中也需要调整林分系数，具体系数的构成内容，要根据题目条件判断。

　　(二)收益法

　　要求：掌握各种方法的适用范围及公式

名称	收益现值法（有限）	收获现值法（有限）
适用对象	初产期、盛产期经济林 已投产年龄结构不合理的竹林	中龄林和近熟林的林木资产评估 K调整蓄积或胸径
现金流量特征 -较常规	（1）净收益发生在林分年龄的次年末，即产出的当年末 （2）现金流量特征 ①初产期三阶段；②盛产期只有第二阶段；③已投产竹林两阶段，第二阶段将大小年2年的收益年金化。	（1）纯收入发生在林分年龄的次年末。纯收入等于收入减去采用、销售管理财务费用以及相关税费和合理利润  （2）营林成本发生在林分年龄的次年末，最后一年无支出 （3）收入和成本在同一个时点

　　Au——标准林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分);

名称	年金资本化法（无限）	林地期望价法（无限）
适用对象	年纯收益稳定的林木资源资产 已投产年龄结构合理竹林资源资产 林地资源资产、森林景观	林地
现金流量特征	用于林木：平均纯收益（扣除地租）  用于林地：林地平均地租收益	砍伐纯收入在林分年龄的当年末；成本支出发生在林分年龄的当年初，最后一年有支出，永续皆伐； 成本比收入早一年

　　林地期望价法，本质上是对一个育林周期采用收获现值法下的价值年金化(不过此时扣除的营林成本只有直接费用)，再计算年金化下的现值，然后扣除营林生产间接费用V的年金现值。

　　(三)成本法

　　要求：掌握各种方法的适用范围及公式

共同特征		支出都发生在期初，但是森林景观的旅游设施重置成本CI不用折现。
重置成本法	适用 对象	适用于林木（幼龄林）、经济林（产前期、初产期）、竹林（新造未投产）、林地、森林景观；适用于已投产年竹林资、盛产期经济林。
	现 金 流	幼龄林林木资产	①生产成本年初发生，成本包括工资、物质消耗、地租及管理费用等 ②修正株数（可能为0）和树高
		产前期经济林	①投入主要有劈山清杂、开带挖穴、施肥定植、防病治虫、修枝定形、除草、管理费用分摊及林地地租等费用 ②修正株数（此时不会为0）、树高和树冠
		初产期经济林	①对投入减去金额较小的初产期收入算终值 ②修正树冠和单位面积的产量
林地费用价法		林地	①和用材林林木资产的重置成本法完全一样 ②多了林地购置费CI

　　适用于所有评估对象，具体有修正系数说明的情况如下：

适用对象	修正系数说明
用材林林木资产	调整物价指数和林分
盛产期的经济林	调整成新率，给出成新率公式
林地资源资产	物价和林地质量（立地（即蓄积）、地利（主伐时立木价）等）
森林景观资产	景观质量等级、日均消费水平、

　　(五)市场价倒算法(又叫剩余价值法)

　　要求：掌握适用范围及公式

　　1.适用范围及说明

适用对象	相关说明
成熟林、过熟龄林木资产	木材经营成本包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费
衰产期的经济林
异龄林林地	异龄林的收益现值，减去林地上现有林木价值
森林景观资产	①净收益等于经营收入，减经营成本，减投资利润 ②两阶段模型，第一阶段复利现值计算，第二季度递延的永续年金

　　二、出题模式：单选题、多选题和综合题

　　1.综合题

　　【例题1·综合题】某国有林场2006年拟出让一块面积为100hm2的采伐迹地，其适宜树种为杉木，经营目标为小径材(其主伐年龄为15年)，该地区一般指标杉木小径材的标准参照林分主伐时平均蓄积为200m3/hm2、林龄9年生进行间伐，间伐时可间伐储积量18m3/hm2。有关技术经济指标如下所示，计算该林地资产评估值。

　　有关技术经济指标(均为虚构假设指标):

　　1.出材率：杉原木出材率为20%;杉综合出材率为50%。

　　2.木材销售价格

　　采伐可以获得杉原木和杉综合林才。杉原木1000元/m3;杉综合：主伐木900元/m3，间伐木850元/m3。

　　3.木材生产成本

　　包括：采运成本、伐区设计、生产准备费、采造成本、场内短途运输成本、仓储成本、堆场及伐区管护费。合计150元/m3。

　　4.木材税、金、费

　　(1)各种税费：按销售收入的30%计;

　　(2)销售费用：原木10元/m3，综合材11元/m3;

　　(3)管理费用：按销售收入的5%计;

　　5.营林生产直接费用

　　第一年(含整地、挖穴、植苗、抚育等)为4800元/hm2;第二年抚育费1500元/hm2;第三年起稳定在300元/hm2;

　　6.营林生产间接费用包括包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用，合计从第一年起每年平均为180元/hm2。

　　7.木材生产利润：杉原木25元/m3;杉综合15元/m3 。

　　8.林业投资收益率为8%。

　　要求：

　　1.根据所给条件，请说明评估该用材地资产价值应选用哪种评估方法?

　　2.评估该用材林地资产价值(列出计算过程，单位为元)。

　　『正确答案』一、应选用哪种评估方法

　　该评估对象是林地，而且有收益，应该采用林地期望价法。该方法先计算一个采伐周期下不考虑营林间接成本下的价值，然后把该价值推算为永续期限下的价值，随后扣除营林间接成本，从而得出林地的评估值。

　　二、评估价值计算过程

　　1.计算木材纯收入

　　(1)计算主伐总纯收入

　　①杉原木每立方米纯收入

　　=单价-采运成本-期间费用-税费-合理利润

　　=1000-150-(1000×5%+10)-1000×30%-25=465(元)

　　②主伐杉综合材每立方米纯收入

　　=900-150-(900×5%+11)-900×30%-15=409(元)

　　③主伐总纯收入Au

　　=100×200×(20%×465+50%×409)=5950000 (元)

　　(2)计算间伐总纯收入

　　①间伐杉综合材每立方米纯收入

　　=850-150-(850×5%+11)-850×30%-15=376.5(元)

　　②间伐总纯收入Da

　　=100×18×50%×376.5=338850 (元)

　　2.计算林地的价值Bu

　　(1)计算营林生产间接费用外，林地一个采伐周期收益的终值

　　营林生产间接费用外，林地一个采伐周期的终值F

　　=5950000+338850×1.0815-9

　　-100×【4800×1.0815+1500×1.0814+300×(1.0813-1)/8%×(1+8%)】

　　=3828044.537(元)

　　(2)计算营林生产间接费用外，林地的价值

　　计算营林生产间接费用外，林地的价值=F÷(1.0815-1)=1762314.229(元)

　　(3)计算林地的评估价值

　　=F÷(1.0815-1)–(100×180)÷8%=1537314.229(元)

　　该小班林地使用权评估值为1537314.229元

　　【例题2·综合题】某小班面积幼林为100hm2，林分年龄为3年，平均高2.4m，株数2000株/hm2。

　　据调查，在评估基准日时，该地区第一年造林投资(含林地清理、挖穴和幼林抚育)为5000元/hm2，第二年和第三年投资分为1800元/hm2，1500元/hm2 ，投资收益率为8%。造林设计株数为2500株/hm2，成活率要求为85%，按当地平均水平，3年林分的平均高为3m。

　　【要求】选择适当的方法评估该幼林的价值。

　　『正确答案』1.方法选择

　　被评估对象是幼林，再结合已知条件，应该采用重置成本法评估其价值。

　　该方法是按现时的工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估林木资产的评估值的方法。

　　2.评估计算过程

　　(1)计算林分调整系数K

　　该小班林木成活率=2000株/hm2÷2500株/hm2=80%

　　40%<小班林木成活率<85%，从而K1=80%/85%=0.9412

　　计算林分调整系数K=0.9412×0.8=0.75296

　　(2)最终评估值

　　评估值

　　=(5000×1.083+1800×1.082+1500×1.081)×0.75296×100

　　=754321.35(元)

　　【例题3·综合题】评估对象为一片树龄为8年的用材林，属于成熟的经济林，评估基准日为2012年6月30日，为了评估该用材林资产的价值，评估人员收集到以下资料：

　　市场上被评估用材林所产的木材销售处于供不应求的状况，木材价格逐年上升。如果评估基准曰该片用材林全部被采伐，预计可产木材20000立方米，市场价格为每立方米1000元，木材的采运成本为其销售收入的20%，销售费用、管理费用、财务费用及有关的税费为其销售收入的15%，木材经营的合理利润为销售收入的10%。

　　要求：

　　1.根据所给条件，请说明评估该用材林的林木资产价值应选用哪种评估方法?写出该方法的基本评估思路，并列出其计算公式;

　　2.评估该用材林的林木资产价值(列出计算过程，单位为万元)。

　　『正确答案』

　　1.评估该用材林的林木资产价值应该使用市场价倒算法，该方法是对成、过熟龄林木资产评估的常用方法。

　　该方法的评估思路是首先估算被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，然后扣除木材经营所消耗的成本及相关税费以及合理利润，剩余部分即为被评估林木资产评估值。

　　计算公式为：林木资产评估值

　　=木材的销售总收入-木材经营成本及相关税费-木材经营合理利润

　　2.评估该用材林的林木资产价值

　　2.单选题

　　【例题1·单选题】某小班被评估林木，林分年龄为2年，树高调整系数为0.9，株数保存率r为40%。当地造林成活率只要不低于50%即可，株树保存率为40%，并不需要重造。下列关于该评估对象林分调整系数说法正确的有(　)。

　　A.株数保存率为40%，因此株数调整系数为0

　　B.需要考虑胸径和蓄积调整

　　C.林分调整系数为0.72

　　D.林分调整系数为0.36

　　『正确答案』C

　　『答案解析』幼龄林调整株数和平均树高，中龄以上需要调整平均胸径和蓄积。本评估对象树龄2年，属于幼龄。

　　株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数，当r≥50%，株数调整系数K1=1;当r<50%，株数调整系数K1=r/50%=0.8;当r≤40%时，必须重造时，株数调整系数K1=0。

　　本例虽然r=40%，但是并不需要重造，因此株数调整系数K1= r/50%=0.8，因此林分调整系数=0.9×0.8=0.72 。但是如果题目没有明确说明r=40%不用重造，则应该认定为需要重造，从而K1=0。

　　【例题2·单选题】最适用于新造未投产的竹林资产评估的评估方法是(　)。

　　A.年金资本化法

　　B.市场成交价比较法

　　C.重置成本法

　　D.收益现值法

　　『正确答案』C

　　『答案解析』新造竹林资产投资的成本明确，宜采用重置成本法也可用市场成交价比较法。 收益现值法和市场成交价比较法适用于已投产年龄结构不合理的竹林。

　　【例题3·单选题】竹林可以分为新造未投产竹林、已投产年龄结构不合理竹林、已投产年龄结构合理竹林三类，同时适用于三类竹林的评估方法是(　)。

　　A.年金资本化法

　　B.市场成交价比较法

　　C.重置成本法

　　D.收益现值法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』新造竹林宜采用重置成本法，也可用市场成交价比较法;收益现值法和市场成交价比较法适用于已投产年龄结构不合理的竹林;已投产年龄结构合理竹林采用年金资本化法和市场成交价比较法。通过本例题和上一个例题，大家应该意识到各种方法的适用对象需要全面掌握。

　　【例题4·单选题】(2018年协会模考系统题目)下列运用木材市场价倒算法评估用材林资产价值的计算公式中，正确的是(　)。

　　A.评估值=销售总收入-木材生产经营利润

　　B.评估值=销售总收入-木材经营成本+木材生产经营利润

　　C.评估值=销售总收入-木材经营成本-木材生产经营利润

　　D.评估值=销售总收入-木材经营成本

　　『正确答案』C

　　『答案解析』木材市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润，剩余价值部分作为林木资产评估值的一种方法。注意市场价倒算法中的木材经营成本，指的是砍伐及销售过程中发生的费用，包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及相关税费。

　　【例题5·单选题】(2018年协会模考系统题目)某林场拟转让10公顷5年生锥栗林，该锥栗林每公顷株数440株，平均树高3.5米，平均冠幅3.0米。当地同年龄参照林分株数400株/公顷，平均树高3.4米，平均冠幅3.2米。运用重置成本法评估时，其株数调整系数评估取值为(　)。

　　A.1.00

　　B.1.03

　　C.0.94

　　D.1.10

　　『正确答案』A

　　『答案解析』非幼林的株树调整系数，当拟评估林分株数≥造林标准株数或参照林分株数时，株数调整系数=1;当拟评估林分株数<造林标准株数或参照林分株数时，株数调整系数=拟评估林分株树/参照林分株树，因此应该选择A。同时注意幼林的株树调整系数，需要考虑存活率，计算规则是不同的。

　　【例题6·单选题】(2018年协会模考系统题目)盛产期是经济林资源资产的产品产量最高、收益多且稳定的时期，盛产期的经济林资源资产评估通常可采用的评估方法是(　)。

　　A.木材市场价倒算法

　　B.比例系数法

　　C.收益现值法

　　D.重置成本法

　　『正确答案』C

　　『答案解析』盛产期的经济林资源资产评估可用收益现值法和市场成交价比较法。注意掌握各种方法的适用对象。

　　3.多选题

　　【例题1·多选题】下列关于林分质量调整系数K说法正确的有(　)。

　　A.不管什么样的森林资源，林分质量调整的内容是一样的

　　B.幼龄林调整株数和平均树高

　　C.确定株数调整系数需要计算株数保存率

　　D.中龄以上需要调整平均胸径和蓄积

　　E.树高、胸径和蓄积调整系数的计算原理是一样的

　　『正确答案』BDE

　　『答案解析』林分质量调整的内容是不一样的，比如，幼龄林调整株数和平均树高，中龄以上需要调整平均胸径和蓄积调整，所以A不正确。产前期经济林的株树调整系数，不用计算计算株数保存率，所以C不正确。

　　【例题2·多选题】成本法评估森林资源主要适用于(　)。

　　A.所有的经济林资产

　　B.幼龄林林木资产

　　C.新造未投产竹林

　　D.森林景观

　　E.林地

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』产前期及初产期(不包括盛产期和衰产期)的经济林适用于重置成本法。林地费用价法费用价法也属于成本法。

　　林地费用价法适用于林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估，重置成本法最适用对幼龄林林木资产的评估。

　　【例题3·多选题】可用于林地资源评估的方法有(　)。

　　A.林地费用价法

　　B.市场成交价比较法

　　C.林地期望价法(无限)

　　D.收益现值法

　　E.使用权有限期林地评估方法

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』林地资源资产的评估方法包括林地费用价法、市场成交价比较法、林地期望价法(无限)、年金资本化法(无限)、使用权有限期林地评估方法。

　　【例题4·多选题】下列有关森林资源资产评估的说法中正确的有(　)。

　　A.林地费用法的成本支出发生在当年年初

　　B.重置成本法的成本支出发生在当年年末

　　C.林地期望法的砍伐纯收入在林分年龄的当年末

　　D.收获现值法的纯收入发生在林分年龄的次年末

　　E.收益现值法收益发生在砍伐的当年末

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』

　　收入

　　成本支出

　　收益现值法

　　收益发生在林分年龄的次年末，即砍伐的当年末

　　收获现值法

　　纯收入发生在林分年龄的次年末

　　发生在林分年龄的次年末

　　最后一年无支出

　　林地期望价法

　　砍伐纯收入在林分年龄的当年末

　　在林分年龄的当年初

　　最后一年有支出，收支永续

　　重置成本法

　　发生在当年年初

　　林地费用法

　　发生在当年年初

　　【例题5·多选题】(2018年协会模考系统题目)下列用材林资产评估方法中，属于市场法的有(　)。

　　A.收获现值法

　　B. 年金资本化法

　　C. 木材市场价倒算法

　　D. 重置成本法

　　E. 市场成交价比较法

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』AB属于收益法，D是成本法。但是严格来讲，C应该算是剩余法，与市场法有关。用材林木资产评估方法主要有：市场法，包括木材市场价倒算法、市场成交价比较法;收益法，包括收获现值法、年金资本化法、周期收益资本化法;重置成本法。

　　【例题6·多选题】(2018年协会模考系统题目)运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有(　)。

　　A.评估基准日前的造林投资

　　B.间伐的纯收入

　　C.评估基准日到主伐时的营林成本

　　D.林分质量调整系数

　　E.主伐时的纯收入

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本(含地租)的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。所以BCDE正确。

　　【考点2】矿产资源资产方法

　　一、掌握要求

　　(一)收益法

　　要求：掌握各种方法的适用范围及公式

　　名称

　　适用对象

　　折现现金流量法

　　探矿权：

　　①详查及以上勘查阶段

　　②赋存稳定的沉积型大中型矿床的普查

　　采矿权：

　　①拟建、在建、改扩建矿山②生产矿山

　　折现现金流量风险系数调整法

　　探矿权：赋存稳定的沉积型矿种的大中型矿床中勘查程度较低的预查及普查区

　　收入权益法

　　采矿权：

　　①矿产资源储量规模和矿山生产规模均为小型的、且不具备采用其他收益途径评估方法

　　②服务年限较短生产矿山

　　③资源接近枯竭的大中型矿山，其剩余服务年限小于5年

　　1.折现现金流量法矿业权现金流量时点与计算

　　流动资金投资或回收额=固定资产投资×固定资产资金率

　　企业所得税=年利润总额×企业所得税税率

　　=(销售收入-总成本费用-销售税金及附加)×税率t

　　【注意】总成本费用

　　=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用

　　=(制造成本+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用

　　经营成本

　　=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性质维简费-利息支出

　　设备进项税额=设备原值×设备进项税率

　　=设备含税价格÷(1+17%)×17%

　　年净现金流量=年现金流入-年现金流出

　　2.折现现金流量法公式

　　折现率i(包括矿产开发投资的合理报酬)

　　3.折现现金流量风险系数调整法

　　Pn——采用折现现金流量法估算的探矿权基础价值;

　　R一一矿产开发地质风险系数，反映因地质勘查工作程度不足所存在的地质可靠性低、开发风险高等的调整系数。

　　4.收入权益法公式

　　SIt——年销售收入;

　　K——采矿权权益系数

　　5.收益法下参数的计算—可采储量

　　矿产资源储量：指经过矿产资源勘查和可行性评价工作所获得的矿产资源蕴藏量的总称。

　　评估领域中的可采储量，是扣除设计损失和开采损失后可采出的储量。

　　6.收益法下参数的计算—销售收入

　　选矿回收率(ε)，是指在选矿过程中，选出的精矿中金属量或有用矿物与原矿中金属量或有用矿物的比率。

　　产率(γ)，是指在选矿过程中，选出的精矿产品量与原矿量的比率。

　　煤矿产品销售收入计算：

　　销售收入=∑不同牌号煤产量×不同牌号煤价格

　　石材产品销售收入计算：

　　按荒料计：销售收入=荒料产量×荒料价格

　　=原矿产量×成荒率×荒料价格

　　按板材计：销售收入=板材产量×板材价格

　　=原矿产量×成荒率×板材率×板材价格

　　7.收益法下参数的计算—矿山服务年限

　　(1)金属矿种和有指标要求的化工、建材等矿产。

　　式中：T——矿山服务年限;

　　A——矿山生产能力;

　　Q——可采储量;

　　ρ——矿石贫化率。

　　式中：T——矿山服务年限;

　　A——矿山生产能力;

　　Q——可采储量;

　　K——储量备用系数(放大开采量)。

　　8.收益法下参数的计算—固定资产投资

　　(1)有直接法和间接法两种

　　(2)间接法

　　①单位生产能力投资估算法

　　②生产规模指数法

　　③比例估算法

　　I1一一评估对象矿山某主要工程的投资额;

　　f——参照矿山的某主要工程(与评估对象矿山内容相同)占参照矿山固定资产投资的比例。