资产评估师考试《资产评估》基础阶段备考复习题（11）_第2页

 　　1、

 

　　【正确答案】：宗地的价值P=30/(1+6%)+32/(1+6%)^2+35/(1+6%)^3+33/(1+6%)^4+38/(1+6%)^5+40/6%×(1+6%)^5×[1-1/(1+6%)^35]

　　=28.3019+28.4799+29.3867+26.1391+28.3958+433.3599=574.06(万元)。

　　【答案解析】：

　　【该题针对"[新]收益法在房地产评估中的运用"知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】：1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

　　(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易;

　　(2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

　　(3)买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

　　(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

　　(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

　　分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

　　2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。

　　3、(1)容积率修正，建立容积率地价指数表。

容积率	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6
地价	100	105	110	115	120	125＝100＋100×5%×[（1.5－1）/0.1]	128＝125＋100×3%×[（1.6－1.5）/0.1]

　　(2)土地使用权年限因素修正。

　　除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下

　　交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-(1+8%)^-30〕/〔1-(1+8%)^-38〕=0.9517

　　D使用年限修正系数：〔1-(1+8%)^-30〕/〔1-(1+8%)^-35〕=0.9660

　　(3)案例修正计算

成交价	交易时间		交易情况		区域因素		容积率		剩余年限	个别因素		评估值
A.690×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9517	×	100	＝713.86
	110		100		102		100				99
B.700×	115	×	100	×	100	×	105	×	1	×	100	＝717.47
	107		107		100		105				98
C.730×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9517	×	100	＝674.07
	108		100		97		120				99
D.730×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9660	×	100	＝713.06
	113		95		103		100				108

　　(4)评估结果

　　案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

　　因此，待估宗地的评估值为：

　　=(713.86+717.47+713.06) ÷3=714.80(元/平方米)

　　【答案解析】：

　　【该题针对"[新]市场法在房地产评估中的运用"知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】：(1)确定评估方法

　　现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：

　　地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

　　(2)计算楼价

　　楼价=2 000×2.5×9 000=45 000 000(元)

　　提示：容积率=建筑物面积/土地面积

　　(3)计算建筑费和专业费

　　建筑费=3 000×2 000×2.5=15 000 000(元)

　　专业费=建筑费×10%=15 000 000×10%=1 500 000(元)

　　(4)计算销售费用和税费

　　销售费用=45 000 000×2.5%=1 125 000(元)

　　销售税费=45 000 000×6.5%=2 925 000(元)

　　(5)计算利润

　　利润=(地价+建筑物+专业费)×10%

　　=(地价+16 500 000)×10%

　　(6)计算利息

　　利息=地价×[(1+6%)^2-1]+(15000000+1500000)×[(1+6%)^1-1]

　　=0.1236×地价+990000

　　提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算

　　(7)求取地价

　　地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

　　地价=45 000 000-16 500 000-1 125 000-2 925 000-0.1×地价-1 650 000-0.1236×地价-990 000

　　地价=21 810 000/1.2236

　　=17 824 452(元)

　　(8)评估结果

　　单位地价=17 824 452/2 000

　　=8 912(元/平方米)

　　楼面地价=8 912÷2.5=3 565(元/平方米)

　　【答案解析】：

　　【该题针对"[新]假设开发法在房地产评估中的运用"知识点进行考核】