2017年税务师《税法二》辅导资料：应纳税额的计算

 

　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数

　　计算步骤如下：

　　(1)计算转让房地产取得的收入;

　　(2)计算扣除项目金额;

　　(3)计算增值额;

　　(4)计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率;

　　(5)计算应纳税额。

　　【典型例题1】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。

　　(1)增值额=1000-400=600(万元)

　　(2)增值额与扣除项目金额的比率=600÷400=150%，确定税率

　　(3)应缴纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)

　　【说明】特殊售房方式应纳税额的计算方法

　　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。扣除项目金额=扣除项目总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积/受让土地使用权的总面积)

　　【典型例题2】

　　某市一房地产开发公司，2014年发生如下业务：

　　(1)3月份销售10年前建造的旧办公楼一栋，取得销售收入1200万元;该办公楼的原值为1000万元，已提取折旧400万元。经评估机构评估，该办公楼成新度为30%，目前建造同样的办公楼需要1500万元;转让办公楼时向政府补缴出让金80万元，其他相关费用20万元。

　　(2)通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：开发费用扣除的比例为10%。)

　　1.转让旧办公楼土地增值税的准予扣除项目的金额共计(　)万元。

　　『答案解析』扣除项目金额=1500×30%+80+20+1200×5%×(1+7%+3%)+1200×0.05%=616.6(万元)

　　2.转让旧办公楼应缴纳土地增值税(　)万元。

　　『答案解析』增值额=1200-616.6=583.4(万元)，增值率=583.4÷616.6×100%=95%，应缴纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=202.53(万元)

　　3.写字楼土地增值税准予扣除项目的金额共计(　)万元。

　　『答案解析』抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。

　　土地使用权金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)

　　开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)

　　开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)

　　税金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(万元)

　　加计扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)

　　扣除项目金额总计=3840+3200+704+880+1408=10032(万元)

　　4.销售写字楼应缴纳土地增值税(　)万元。

　　『答案解析』销售收入=12000÷3×4=16000(万元)

　　增值额=16000-10032=5968(万元)

　　增值率=5968÷10032×100%=59.49%，

　　应缴纳土地增值税=5968×40%-10032×5%=1885.6(万元)