房地产经纪人基本制度与政策知识点：征收集体土地应遵守的原则

 （1）珍惜耕地，合理利用土地的原则

 

　　土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源，最宝贵的物质财富，有人说"土地是财富之母"。中国是13亿人口的大国，占世界人口的22%，但土地面积只是世界的7%，人均占有的土地面积只是世界人均占有量的l/3左右，特别是人均耕地只有一亩多，大大低于世界人均水平，而且宜农可垦的耕地后备资源不足，即使全部是耕地，也改变不了人均耕地紧缺的状况。中国耕地具有四个明显的特点：①人均占有耕地少；②耕地总体质量差；③生产水平低；④退化严重，后备资源不足。但是，随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要，以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一部分耕地。中国近年来每年大约要征收350万至750万亩耕地，这将使土地的供求矛盾日益加剧。因此，在征地时，必须坚持"一要吃饭、二要建设"的方针，必须坚持"十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地"的基本国策，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。

 

　　（2）保证国家建设用地原则

 

　　征地特别是占用耕地，必然会给被征地单位和农民带来一定的困难，但为了国家的整体和长远利益，就要求被征地单位和农民从全局出发，克服暂时的局部困难，保证国家建设用地。在征地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。

 

　　（3）妥善安置被征地单位和农民的原则

 

　　征地会给被征地单位和农民个人的生产、生活带来困难和不便，用地单位应根据国家和当地政府的规定，妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产、生活，这是必须坚持的原则。没有这个原则就不能保证征地工作的顺利进行。

 

　　妥善安置主要包括五个方面：①要给被征地单位妥善安排生产用地；②要妥善安置征地范围内的被征收人；③对征地要适当补偿；④对因征地给农民造成的损失要适当补助；⑤对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。

 

　　（4）有偿使用土地的原则

 

　　有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、人股等。由于种种原因，目前对土地还没有全部实行有偿使用。在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存，对此，《城市房地产管理法》已有明确规定。

 

　　（5）依法征地的原则

 

　　征地必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征地程序和法定的审批权限，依法办理了征地手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。