房地产经纪人知识点：房地产开发项目转让

 1.以出让方式取得的土地使用权

　　《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。

　　（1）要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；

　　（2）要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

　　这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

　　2.以划拨方式取得的土地使用权

　　《城市房地产管理法》第40条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式。

　　（1）由受让方补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；

　　（2）可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。