房地产经纪人学习讲义：开发利润

 　现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，"售价"是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：

 

　　（1）开发利润是所得税前的，即：

 

　　开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费

 

　　（2）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。

 

　　（3）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：

 

　　1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：

 

　　直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）

 

　　2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：

 

　　投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）

 

　　3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，

 

　　相应的利润率可称为成本利润率，即：

 

　　成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）

 

　　4）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即：

 

　　销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值

 

　　所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同的。