房地产经纪人考试2017知识点：房屋买卖合同

 由于房屋属于不动产，房屋买卖合同与一般买卖合同不同。

 

　　法律对房屋买卖有下列特别规定，包括：房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等书面约定；在城镇买卖房屋的所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果；出卖共有房屋房屋的，其他共有人享有同等条件下的优先购买权。

 

　　租赁合同

 

　　1.租赁合同的概念和特征

 

　　（1）租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物的使用或收益权的一方为出租人，对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

 

　　（2）租赁物须为法律允许流通的不动产和动产。

 

　　（3）租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权，而不是所有权。

 

　　（4）租赁合同终止时，承租人须返还租赁物，这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

 

　　（5）租赁合同的另一特征是双务、有偿合同。

 

　　（6）在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用、收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用、收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。

 

　　（7）此外，租赁合同还是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立。

 

　　2.租赁合同的种类

 

　　（1）根据租赁物的不同，租赁可分为不动产租赁和动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。

 

　　（2）根据法律对租赁是否有特殊的规定，租赁可分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，是指法律有特别要求的租赁。例如，房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。

 

　　（3）根据租赁合同是否确定期限，租赁可分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。

 

　　对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受法定期间（20年）的限制。

 

　　3.租赁合同当事人的权利和义务

 

　　（1）出租人的义务主要有：①依照合同约定的时间和方式交付租赁物；

 

　　②在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；

 

　　③对出租物的瑕疵担保，当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。

 

　　（2）承租人的义务主要有：

 

　　①按照约定的期限支付租金；

 

　　②按照合同约定的方法使用租赁物；

 

　　③妥善保管租赁物；

 

　　④不得擅自改善和增设他物；

 

　　⑤当租赁物有修理、防止危害的必要或者其他依诚实信用原则应通知的事由时，负有通知义务；

 

　　⑥租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。