房地产经纪人考试2017知识点：土地增值税

 　土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

 

　　一、纳税人

 

　　凡有偿转让国有建设用地使用权、地上建筑物及其他附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

 

　　外商投资企业和外籍人员包括在内。

 

　　二、征税范围

 

　　包括国有建设用地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有建设用地使用权、地上建筑物及其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

 

　　三、课税对象和计税依据

 

　　土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益，具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

 

　　四、税率

 

　　土地增值税实行四级超额累进税率：

 

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

 

　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

 

　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

 

　　（4）增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%.

 

　　五、扣除项目

 

　　土地增值税的扣除项目为：

 

　　（1）取得土地使用权时所支付的金额；

 

　　（2）土地开发成本、费用；

 

　　（3）建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；

 

　　（4）与转让房地产有关的税金；

 

　　（5）财政部规定的其他扣除项目。

 

　　六、减免规定

 

　　（1）对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额209，6的，免征土地增值税。

 

　　对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用本免税规定。

 

　　"普通住宅"的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的"中小套型、中低价位普通住房"的标准执行。

 

　　（2）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

 

　　（3）因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。

 

　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

 

　　因"城市实施规划"而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因"国家建设的需要"而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

 

　　（4）对个人销售住房征收土地增值税问题。《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税字[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

 

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