房地产估价师考试历年真题理论与方法：净收益测算的原理

 　某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入500万元，房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，业主支付的水电费、供暖费等40万元，房地产税等65万元，抵押贷款还本付息额70万元，收益法估价中，该房地产的净收益为（　）万元。

　　A．245

　　B．275

　　C．315

　　D．345

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（四个不包括）净收益=有效毛收入-运营费用=500-50-40-65=345（万元）。参见教材P252～253。