2019房地产估价师理论与方法预习题（5）

　　1.下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是(　)。

　　A.商铺 　　　　B.商品住宅

　　C.在建工程　　　D.酒店

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。AB 适合比较法，或者收益法;D 适合收益

　　法。参见教材 P271。

　　2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是(　)。

　　A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

　　B.开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

　　C.开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径

　　D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买、征收集体土地、

　　征收国有土地上房屋等。客观成本原则。参见教材 P273。

　　3.某写字楼的土地取得成本 8000 万元，建设成本 6000 万元，管理费用 800 万元，销售费用

　　600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为 16%。该写字楼的价值为(

　　)万元。

　　A.17087.20

　　B.18699.20

　　C.19666.40

　　D.20666.67

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。

　　8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X

　　X=20666.67

　　参见教材 P273。

　　4.某取得一宗面积为 10000m 2 的住宅用地土地使用权，楼面地价为 4000 元/m 2 ，容积率为 3，

　　受让人需按照受让价格的 3%缴纳契税，则王某的土地取得成本为(　)万元。

　　A.4000

　　B.11640

　　C.12000

　　D.12360

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是土地取得成本。土地取得成本为：4000×3×10000×(1+3%)

　　=12360(万元)。参见教材 P274。5.某成片荒地面积 1km 2 ，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、

　　销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 7.2%，开发经营期为 1 年，上述费用均匀投入，可转让土地

　　面积比率为 65%。该地块可转让土地的应计成本是(　)元/m 2 。

　　A.310.61　　B.321.60

　　C.477.87　　D.494.77

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用 3 亿;

　　投资利息=3×[(1+7.2%) 0.5 -1]=1061.23(万元);

　　总成本=31061.23(万元);

　　单位成本为 310.61(万元);

　　可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87(元/m 2 )。

　　参见教材 P278。

　　6.某宗熟地的原生地取得费为 540 元/m 2 ，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和第二年分

　　别为 90 元/m 2 和 60 元/m 2 ，贷款年利率为 8%。这块地的面积是 10000 平方米。采用成本法求取该

　　熟地的价值时，其中的投资利息为(　)元/m 2 。

　　A.55.20 　　　　B.103.22

　　C.109.63　　　　D.114.82

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。540×(1.08 2 -1)+90×(1.08 1.5 -1)

　　+60×(1.08 0.5 -1)=89.86+11.01+2.35=103.22。参见教材 P278。

　　7.下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是(　)。

　　A.直接成本利润率的计算基数是土地取得成本与建设成本之和

　　B.投资利润率的计算基数是土地取得成本、建设成本与管理费用之和

　　C.成本利润率的计算基数是土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和

　　D.销售利润率的计算基数包括开发利润

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。投资利润率的计算基数为土地取得成本、建设成本、管理

　　费用与销售费用之和。参见教材 P282。

　　8.某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分

　　别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20%，则成本利

　　润率为(　)。

　　A.17.13%

　　B.18.30%

　　C.18.61%

　　D.21.47%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。先算开发利润。开发利润=(土地取得费用+建设成本+

　　管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322 万元，

　　成本利润率=开发利润/(土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)

　　=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。(投四成五)参见教材 P282。9.某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m 2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m 2 ，

　　已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m 2 ，建设成本和管理费用为 1200 元/m 2 ，建设成本和管理费用

　　在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格

　　的 5.5%，开发期为 1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为(　)。

　　A.7.90%　　　　B.11.08%

　　C.11.83%　　　　D.13.73%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。土地投资 1000 万，建设成本和管理费用 1200 万;

　　投资利息 1000×[(1+10%) 1.5 -1]+1200×[(1+10%) 0.75 -1]=242.61(万元)，

　　销售费用 3000×2%=60(万元)，

　　销售税费 3000×5.5%=165(万元)，

　　销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(万元)，

　　销售利润率=332.39/3000=11.08%。

　　参见教材 P283。

　　10.某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/m 2 ，正常建设成本为 1500 元/m 2 ，管理费

　　用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/m 2 ，直接成本利润率为 6%，

　　则开发后的地价为(　)元/m 2 。

　　A.1840　　　　B.2840

　　C.2966　　　　D.3000

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。

　　开发利润=(土地取得成本+建设成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150 元

　　/m 2 ，

　　土地价格=土地重新取得成本+土地建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润

　　=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000 元/m 2 。

　　参见教材 P282～283。