房地产估价师理论与实务考点:成本法最基本的公式

 　成本法最基本的公式：

 

　　成本法最基本的公式为：积算价格=重新购建价格一折旧

 

　　适用于新开发土地的基本公式

 

　　新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行"三通一平"等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：

 

　　新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润

 

　　上式中：开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%

 

　　实际测算时通常分为下列3大步骤进行：

 

　　(1)计算开发区全部土地的平均价格。

 

　　(2)计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。

 

　　(3)计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。

 

　　对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

 

　　在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：

 

　　新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润

 

　　在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：

 

　　新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润

 

　　在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

 

　　适用于旧房地产的基本公式

 

　　在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：

 

　　旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格

 

　　在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

 

　　在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

 

　　旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧