房地产估价师《案例与分析》特殊用途房地产的估价

 　　特殊用途房地产的估价

　　特殊用途的房地产，关键就在于"特殊"二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。

　　一、停车库的估价

　　停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。

　　由于停车库属于一种较为特殊的房地产，相对于其他房地产而言具有其特殊性及其估价的特殊性，下面主要针对地下停车库进行说明和分析其特点。

　　(一)地下停车库特点

　　(1)权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：①开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权;②地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。

　　(2)计量单位比较特殊。商品房存在多种计量单位(套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等)，国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。

　　(3)日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等。由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。