房估《理论与方法》备考多选题：重新购建价格

 　　某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新构建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%.下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（　）。

　　A．评估对象土地取得成本为196万元

　　B．应计算利息项目的总金额为535万元

　　C．土地取得成本的计息期为1.5年

　　D．土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元

　　E．开发利润为64.20万元

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 本题考查的是重新购建价格的求取方法。①由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本=200×[1-（1+6%）-45]/[1-（1+6%）-50]≈196（万元）。②应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531（万元）。③土地取得成本之外其他计息项目=（300+15+20）×[（1+6.31%）1.5/2-1]=15.73（万元）。④投资利润率=开发利润/（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用），开发利润=12%×（196+300+15+20）=0.12×531=63.72（万元）。参见教材P291。