2018年土地登记代理人《理论与方法》重点(4)

来源： 2018-02-19 16:50中

　　我国土地权利体系设置的原则

　　(一)物权法定原则

　　土地权利属不动产物权范畴。土地权利的特征决定了土地权利的种类、效力、变动要件、保护方法等一般都只能由法律规定，不允许当事人自行约定。只有这样才能较好地确认和巩固社会经济关系，维护正常的社会秩序，同时还有利于土地权利的公示，确保交易的安全与迅捷。

　　土地权利的设置坚持物权法定的原则，包括以下内容：第一，土地权利必须由法律设定，而不能由当事人任意创设。如我国的土地所有权、使用权、抵押权等都是由法律规定的。而不动产质权是我国法律不认可的，对此，当事人不得自行创设。第二，土地权利的效力必须由法律规定。如果土地权利的效力可以任由当事人自行设定，则必然会造成土地权利行使的混乱。如我国抵押权的效力，抵押权要优于一般债权，抵押权人相互之间按照设定抵押是否办理登记或按照登记时间的先后享有优先权，这都是由法律规定的。第三，土地权利公示的方法必须由法律规定。土地属不动产，其权利转移的公示方式一般是登记。这必须在法律上做出规定。

　　与此同时，物权法定主义并不是封闭性的立法，我们对物权法定原则的理解也不要过于僵化和绝对化。"惟时变境迁，社会经济之需要，因时地而不同，物权法定主义之内涵，亦斋随着社会经济之演变与需求，注入新生命。"(《民法物权论》，上册，谢在全，中国政法大学出版社，1999年1月第1版，第48页)。在现实的经济生话中，对新出现的具备物权性质的财产关系，法律一般都及时确认，规定新的物权种类，发展物权体系，以适应和促进经济发展。

　　关于对于物权法定原则的理解不要僵化和绝对化，这在我国当前的土地权利制度建设中尤其要注意。我国目前有关土地权利的立法还很不完善，至今还没有一部完整的物权法，也没有一部完整的土地法，很多土地权利的产生，其初始阶段并不是以法律形式规定下来的，而是以行政法规或最高人民法院的司法解释等形式确定下来的。如国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》就是以行政法规形式确认有关物权的内容的。当前，我国"依法治国"方略正在深入实施，社会主义法制建设正在逐步完善，我们也必须尽快摒弃过去不完善的做法，坚决走上坚持物权法定原则的正轨道，合理设置我国的土地权利体系，加快推进我国土地权利制度的建设。

　　(二)一物一权原则

　　是指在一物之上不得设立两个或两个以上的相互矛盾的物权，尤其不能设立两个所有权。

　　一物一权原则包含以下内容：一是一物之上只能有一个所有权。二是物权的客体只能是独立有体物;三是一物之上可以设立若干个可以相容的物权。如在某块土地上可以附设所有权，此外还可附设使用权、抵押权等，这几种权利并不矛盾，因此可以同时并存于这块土地上。再如，同一块土地上也可附设若干个抵押权，只要其清偿顺位清楚即可。

　　土地权利的设置坚持一物一权的原则，首先是因为土地权利作为不动产物权，是对土地的直接支配权，为了保障土地权利对土地的直接支配在事实上得以圆满实现，要求其支配客体的范围应当是确定或是易于确定的。坚持一物一权原则有助于使土地权利支配的客体范围明确化。其次之所以坚持一物一权原则，还因为社会观念普遍认为在物的一部分之上成立一个物权，或在数个物之上成立一个物权，既没有必要，也没有什么实质性的好处。此外，坚持一物一权原则还能间接地使土地权利易于公示，有利于确保交易的安全，维护交易的秩序。

　　深入理解一物一权的原则，还有必要正确把握"一物"的涵义。所谓"一物"，是指物的单独、个别的存在，它必须是独立的一个物，物的一部分不能独立成为物权的客体。事实上，区分和判断"一物"，有时候并不是太容易，需要从人们的生活利益方面观察，以是否能够独立满足人们的生活需要为判断标准，而不能仅仅从形式上观察。如房屋必须至少是一间，筷子必须是一双而不能是一只。同时，我们也必须看到，判断"一物"的标准也是随着经济、社会的发展而不断改变的。如随着土地利用逐渐趋于立体化，高架桥、地下铁路、地下商场等的大量出现，使得一块土地上下一定的空间范围也成为"一物"。可见，"一物"的涵义也是逐步发展变化的，对"一物"的理解，也不能过于僵化、教条。这有助于我们正确把握一物一权原则。

　　(三)土地权利变动公示、公信原则

　　公示原则是在土地权利变动时，将变动的事实通过一定的方式公示于众，使第三人知道该土地权利变动的情况。土地变动公示来源于物权的排他性和优先力，第三人通过公示知道土地的变动情况及权利状态，从而决定是否从事某种法律行为。公示原则和公信原则相互补充，共同保障交易安全。公示原则的作用在于，通过将有关情况公示于众，使第三人在进行交易时，了解该物权的变动，判断权利的真实与否，避免产生不必要的利益损害。物权公信的作用在于，即使公示的内容与物权的实际状态不相同，只要交易活动是按照提供的公示的信息进行的，则法律就按公示所确定的内容来保护第三者。