2018年土地登记代理人《理论与方法》重点(8)

来源： 2018-02-19 16:52中

　2018年土地登记代理人《理论与方法》辅导：农地使用权

　　农地使用权

　　一、定义

　　农地使用权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包或者租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权.

　　农地使用权是我国农村经济体制改革中产生的一种新型的土地权利.这种权利是在土地承包经营、租赁经营等法律关系的基础上由承包人、承租人取得的.其中,集体土地承包经营在我国农村适用最广泛、影响最深远.稳定农村土地承包关系,保护土地承包人的土地使用权益,是我国现阶段土地权利立法的一项基本政策.《土地管理法》对农地使用权的规定是我们国家关于农村政策的法律化定型化.关于农地使用权的法律特点,主要考虑以下几个方面.(1)权利主体,农村集体经济组织成员或其他单位、个人.(2)权利的取得方式,主要为承包经营,此外在实践中也包括土地租赁、土地使用权出让等做法.(3)权利的用益目的,限定为农、林、牧、渔等生产经营活动.(4)权利的使用期限,有法律、法规规定的依其规定,无规定的依约定.

　　二、农地使用权的主体

　　农地使用权可由农村集体经济组织成员依法取得,也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得.

　　依据《土地管理法》第14、15条的规定,农地使用权的主体为本集体经济组织成员及本集体经济组织以外的单位和个人.在各种集体土地使用权中,农地使用权的主体范围是比较广泛的.其中,集体经济组织成员基于其特定身份而享有取得集体土地使用权的法定资格.集体土地所有权的团体性、社区性,加上国家对农村土地的保护政策,决定了集体土地使用权的主体范围主要为集体经济组织的成员.也就是说,集体土地使用权与集体经济组织成员的社员权有着较为密切的联系;在多数情况下,特别是在地少人多的地方,拥有社员权通常是取得集体土地使用权的必要条件.这种主体资格的限制性,在一定程度上决定了集体土地使用权流转的限制性.

　　三、农地使用权的取得

　　关于农地使用权的取得,需注意以下几个问题.

　　(一)区分不同的承包主体.依《土地管理法》第14、15条的规定,集体土地承包经营权的主体分为两类:本集体经济组织成员和本集体成员以外的单位或者个人.主体身份的不同,承包经营权的取得也不同.农民集体所有的土地,本集体成员可直接与发包方即集体经济组织签定土地承包协议,取得土地承包经营权.如果是本集体成员以外的单位或个人,则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准.实践中,农民集体经济组织应当严格执行不同主体取得承包经营权的程序,以防止违反多数农民的意志将本集体内所有的土地承包给本集体成员以外的单位或个人,而本集体成员却无地耕种的现象发生.

　　(二)关于承包"四荒"土地的特殊规定.对集体所有的荒山、荒地、荒丘、荒滩等未开发利用的土地资源,中央和地方都鼓励有能力的单位或个人进行开发利用,如《农业法》和一些地方颁布的出让"四荒地"使用权的办法或规定,都是单位或个人取得"四荒"土地承包经营权的根据.至于单位或个人以何种方式或程序取得该项权利,以及权利的期限、流转等事项,可在遵守国家和地方有关规定的前提下,由发包方与承包方协商确定.在一些地方,采取发包方提出合同条件,进行公开拍卖的办法订立承包合同,也取得较好的效果.在条件具备的地方,对大面积荒山荒地的发包,也可以采用招标的方法.

　　(三)土地承包经营合同的内容.土地承包经营合同是指发包人和承包人依法订立的约定双方权利和义务的协议.根据《土地管理法》第10条的规定,发包人一般是指村集体经济组织或者村民委员会、村内分别设立的集体经济组织或者村民小组、乡(镇)农村集体经济组织.承包方是本集体经济组织的成员(农户或个人)或者集体以外的单位或个人.承包人依照承包合同规定范围可以从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产.发包人与承包人依合同的约定享有权利义务.就发包人而言,其权利主要有:(1)依法维护集体土地的所有权不受侵犯.发包人作为农民集体所有的土地的所有权人,对于任何侵占、买卖或者以其他形式非法转让的土地行为有权制止.(2)依法享有农民集体土地的收益权.这一权利是通过收取承包方的承包费或者提留款来实现的.(3)依法具有监督管理权.比如监督承包人按照规定用途合理利用土地等.其义务主要为:不得违反合同的约定干涉承包人的经营自主权;应当按照合同的约定向承包人提供农业生产所需要的生产条件并按照农时完成承包合同规定的服务项目.就承包人来讲,其权利主要为:生产经营决策权、产品处分权、收益权等,但是上述权利的行使必须依法进行.其义务主要是:(1)保护土地和按照承包合同约定的用途合理利用土地.这里所讲的"保护",是指承包经营方对土地生态及其环境的良好性能和质量的保护.为此,承包经营方为保护土地的生产能力要采取整治和管理措施,要保护土地生态环境、提高土地利用率、防止水土流失和盐渍化等.(2)按照合同向发包人支付约定的承包费、提留款等.(3)按照法律的要求缴纳有关税费.

　　(四)承包期限.集体土地承包经营的期限为三十年.这主要是考虑到目前国家在农村的政策已经明确新一轮的农村土地承包合同要三十年不变,且家庭联产承包责任制是宪法所规定的农村集体所有制经济的基本形式,农民的农地使用权就是农民的农业用地使用权,《土地管理法》对土地承包经营的期限作出规定,有利于保护农民的合法权益,调动农民的生产积极性,促进农业与农村经济的持续发展.荒山、荒地、荒丘、荒滩等未开发土地的承包经营权的期限较有特殊性,各地的规定一般不同,如陕西宝鸡规定期限为五十到七十年,黑龙江规定为三十到七十年,故实践中其具体期限可由当事人双方在合同中协商确定.

　　(五)承包土地的调整.集体经济组织成员承包本集体的土地,存在着一个公平分配的问题.这个问题在土地相对紧缺的地方尤其突出.因此,在土地发包经过若干年以后,由于人口变动等情况,与原有的土地分配格局可能出现利益分配不平衡的情况.这就需要对承包土地进行局部的调整.按照《土地管理法》第14条第2款的规定,在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准.这样规定的目的是确保国家关于农村政策的稳定性,防止发包方随意变更土地承包合同,损害农民的承包利益,从而更好地保护农民赖以生存的土地权益不受侵犯.