房地产经纪人《相关知识》重要知识点整理（2）

 　房地产市场

　　(一)房地产市场概述

　　(1)房地产市场的概念(了解)

　　人们对于什么是市场，有许多定义或表述，例如：(1)市场是商品交换的场所(2)市场是指商品交易的任何场合;(3)市场是使商品交易双方接触的任何安排;(4)市场是连接商品生产者和商品消费者之间的桥梁;(5)市场是商品交换关系的总和(6)市场是指某一特定商品或服务的现有目标客户群;(7)市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。

　　拿“市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和”来讲，它是从市场营销的角度来定义市场，突出了消费者的需求。这个市场定义可以用下列简明的公式来概括：

　　市场=人口+购买能力+购买动机

　　该公式说明，人口、购买能力和购买动机三个因素，缺少一个都不能构成市场。一个市场至少要具备3个要素：(1)卖方;(2)买方;(3)可供交易的商品。卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品又被称为市场客体。

　　房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

　　题目：市场定义可以用下列简明的公式来概括：市场=(　)+购买能力+购买动机。

　　A.家庭户数

　　B.成人人口

　　C.人口

　　D.就业人数

　　答案：(C)

　　(2)房地产市场的特点

　　房地产市场有许多特点，其中主要的是：

　　1、交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。

　　2、交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。

　　3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。

　　4、容易出现垄断和投机。

　　5、较多地受到法规政策的影响和限制。

　　6、一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。

　　7、交易的金额较大，依赖于金融机构的支持与配合。

　　8、交易程序较复杂，需要签定书面交易合同，办理产权登记过户手续等;

　　9、广泛的房地产经纪人服务。

　　(3)房地产市场的分类

　　根据不同的需要，可以从不同的角度对房地产市场进行分类。其中主要的几种分类如下：

　　1.按用途(功能)划分。根据这种划分标准，可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。

　　2.按档次划分。根据这种划分标准，可分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。

　　3.按区域范围划分。根据这种划分标准，可分为整体房产市场和区域房地产市场两大类。

　　4.按交易方式划分。根据这种划分标准，可分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。

　　5.按交易目的划分。根据这种划分标准，可分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。房地产使用市场是买卖或租赁房地产的目的是自用的市场。房地产投资市场是买卖或租赁房地产的目的是投资(再卖、出租或转租)的市场。从购买房地产的目的来看，具体还可分为自用、出租、消极性保值、准备积极转手。

　　6.按流转次数划分。根据这种划分标准，可分为房地产一级市场(具体为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(具体为开发的商品房的初次交易市场)和房地产三级市场(具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场)。相关的分类还有新房市场和旧房市场。其中的旧房市场又称为二手房市场、住房二级市场、存量房市场等。

　　7.按达成交易与入住的时间划分，可分为现房市场和期房市场

　　8.按时间划分。根据这种划分标准，可分为过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。

　　题目：商品房、经济适用房、已购公有住房等的再次交易市场称为(　)市场。

　　A.一级

　　B.二级

　　C.三级

　　D.四级

　　答案：(C)

　　题目：房地产交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是(　)的转移，这是房地产市场特点之一。

　　A.房地产档案

　　B.权益

　　C.价值

　　D.经济

　　答案：(B)

　　(二)房地产市场竞争

　　(1)房地产市场竞争的概念

　　房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方为各自利的

　　最大化而进行的努力。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。

　　(2)房地产市场结构

　　在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态，即市场结构。根据竞争程度的不同，市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。

　　1.完全竞争

　　完全竞争是市场竞争不受任何阻碍和干扰的市场结构。完全竞争市场必须具备以下几个条件：(1)所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;

　　(2)有相当多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小的份额，因而单个买者或卖者都不能影响市场价格，而只能是价格的接受者;(3)市场信息完全，买者和卖者都掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格;(4)买者和卖者都可以自由进出市场;(5)买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

　　2.垄断竞争

　　垄断竞争是一种既有垄断又有竞争、以竞争为主的市场结构。垄断竞争市场主要具有如下几个特点：(1)卖者和买者都比较多;(2)产品存在差异，即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别;(3)市场信息比较完全。

　　3.寡头垄断

　　寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即占该市场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上，生产者之间存在着竞争，但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。而且由于生产者数量少，生产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间，而在产品无多大差异的情况下，非价格竞争难以进行，寡头生产者在定价方面就会进行勾结。

　　4.完全垄断

　　完全垄断是市场由一个卖者或一个买者控制的市场结构。又可分为卖方垄断、买方垄断和双边垄断。

　　一般所讲的完全垄断，多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点：(1)只有一个卖者，而买者很多;(2)产品无相近替代品，即垄断者几乎享有完全的产品差异;(3)新生产者不能入市场，潜在竞争与实际竞争一样是不存在的。

　　造成卖方垄断的原因有资源控制(如果一种产品的生产必某些特定资源，那么对这些资源的控制就会形成垄断)、政府许可制(如许可证、特许权、资格证等均可造成垄断)、专利、规模经济等。

　　题目：房地产市场竞争是指交易双方为各自利益的()而进行的努力。

　　A.获得

　　B.保证

　　C.保护

　　D.最大化

　　答案：(D)

　　题目：造成完全垄断的原因有()。

　　A.资源控制

　　B.政府许可限制

　　C.专利

　　D.规模经济

　　E.地方保护

　　答案：(ABCD)