2018年房地产估价师《理论与方法》基础练习题3

 　　1、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析：逐年上涨额的平均数d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的价格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率(　　)

　　A.等于报酬率

　　B.大于报酬率

　　C.小于报酬率

　　D.无法知道

　　答案：A

　　解析：根据V=A/Y，与V=A/R可知Y=R。

　　3、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、与报酬率性质不同的名词有(　　)

　　A.利息率

　　B.折现率

　　C.内部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。

　　5、基本完好房的成新率为(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新旧程度的判定标准是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般损坏房：五、四成;

　　4)严重损坏房及危险房：三成以下。

　　6、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、价格

　　B、常数

　　C、价格变动率

　　D、时间

　　答案：D

　　7、在市场法中，土地使用权年限调整属于(　　)调整。

　　A、权益状况

　　B、区位状况

　　C、实物状况

　　D、年限状况

　　答案：A

　　8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用(　　)。

　　A、类似写字楼的客观收益

　　B、市场比较法

　　C、该写字楼的实际收益

　　D、无法估算

　　答案：A

　　解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。

　　10、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中间值

　　C、任选其中之一

　　D、在三者的基础上综合分析决定

　　答案：D

　　解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。