2018年房地产估价师考试《经营与管理》备考题2

 　某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设-建筑面积为2000m2的办公楼项目,建设期为2年,准备采用"滚动开发"的方式.该开发商的初始资本金为300万元,项目总投资为1000万元.第1年项目投资为600万元,其中资本金200万元,银行贷款为400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计息,期末1次还清本息.第1年该办公楼预售了400m2,预售均价为8000元/m2.第2年项目投资400万元;全部以自有资金的形式投入.第2年该办公楼预售了600m2,预售均价为7800/m2.项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营.假设该办公楼在出租经营期间,前3年的出租率分别为60%、70%和80%,之后各年保持90%的出租率.假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%.若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发商在年初,收入和运营成本均发生在年末)(12分)

　　参考答案

　　第一种解法:

　　(I)设单位面积月最低租金为A

　　第1年:年初支出200万元;年末收入400×8000=320万元

　　第2年:年初支出400万元;年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10%×2+400=480万元

　　第3年末:净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末:净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年末:净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6～50年末:净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)净现值=0时,可求得最低月租金水平:

　　0=(-200-68-8.92)×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/m2

　　第二种解法:

　　(1)设单位面积月最低租金为A

　　第1年:年初支出200万元;年末收入400× 8000=320万元

　　第2年:年初支出400万元;年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10%×2+400=480万元

　　第3年末:净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末:净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年来:净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6～50年末:净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)投资的现值=收益的现值:

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/m2