房地产经纪人考试《经纪实务》知识考点（5）

 　完全竞争市场具备的条件

　　完全竞争市场是竞争不受任何阻碍和干扰的市场。具备以下条件：

　　1、所买卖的商品具有同质性，不存在差别。

　　2、有相当多的买者和卖者，他们都是价格的接受者。

　　3、市场信息完全。

　　4、买者和卖者都可以自由进出市场。

　　5、买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

　　2、垄断竞争市场是既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。特点：卖者和买者都较多;产品存在差异;市场信息比较完全。

　　3、寡头垄断市场是少数几个生产者的产量和市场份额占该市场的绝大部分或者全部的市场。

　　4、完全垄断市场是由一个卖者或一个买者控制的市场。特点：只有一个卖者，而买者很多;产品无相近的替代品;新生产者不能进入市场。

　　房地产市场周期：即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌，上跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。

　　1、上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋供不应求。需求增加主要是实质性的消费需求的增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。

　　(消费需求夹杂着投资需求增加的时期)

　　主要特征：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。

　　2、高峰期。实质性的消费需求在上升期基本上得到满。(投资需求夹杂着消费需求增加的时期)

　　主要特征：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大。

　　3、衰退期。价格上升到顶点，期望通过价格差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获得利润也不见得划算，因而投资需求减少。

　　主要特征：新房销售困难;投资者纷纷设法将自己的房地产脱手，旧房交易量大;房屋空置率上升。

　　4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再生产或很少产生。

　　主要特征：市场极为萧条，交易量很小;房地产开发项目开工率低;

　　房地产泡沫：指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。

　　形成的原因：1、群体的非理性预期。

　　2、过度的投机炒作。对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。

　　购买房地产的需求可以归纳为四类：消费需求，投资需求，投机需求，跟风需求。

　　判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续，越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比，入住率。房价与房租之比120倍左右。