2018房地产估价师教材<制度与政策-相关知识>第一章第四节城市详细规划

 　　第四节城市详细规划

　　一、控制性详细规划（规划地域范围 100公顷以上 ）

　　(一)控制性详细规划的作用

　　1.控制性详细规划起着承上启下的作用 (上有城市总体规划和分区规划，下有修建性详细规划);

　　2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导;

　　3.控制性详细规划是城市政策的载体(如：城市产业结构，城市用地结构，城市人口空间分布、城市环境保护，鼓励开发建设等)。

　　(二)控制性详细规划的内容

　　任务：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，强化城市规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。

　　内容：

　　1.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界限 ;

　　2.规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求 ;

　　3.确定各级支路的红线位置 ，控制点坐标和标高 ;

　　4.根据规划容量，确定工程管线走向，管径和工程设施的用地界限 ;

　　5.制定相应的土地使用及建筑管理规定 。

　　(三)控制性详细规划的控制体系

　　控制性详细规划的控制体系指标：

　　1.用地控制指标

　　2.环境容量控制指标

　　3.建筑形态控制指标

　　4.交通控制指标

　　5.城市设计引导及控制指标

　　6.配套设施体系

　　规定性指标 ：

　　1.用地性质

　　2.用地面积

　　3.建筑密度

　　4.建筑控制高度

　　5.建筑红线后退距离

　　6.容积率 容积率＝总建筑面积/土地面积（有上限和下限）

　　7.绿地率 绿地率＝绿地面积/土地面积（通常下限控制）

　　绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。

　　8.交通出入口方位(机动车出入口方位、禁止机动车开口地段、主要人流出入口方位)

　　9.停车泊位及其他需要配置的公共设施(下限控制)

　　指导性指标 ：

　　1.人口容量(上限控制)

　　2.建筑形式、体量、色彩和风格要求(广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等)

　　3.其他环境要求

　　(四)控制性详细规划有关计算规则

　　1.建筑占地面积

　　建筑占地面积为建筑物的垂直投影面积 ，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼，以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积10%的基地附属建筑面积。

　　2.总建筑面积

　　发改委(82)经基设字58号《建筑面积计算规则》规定计算，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道,以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积10%的基地附属建筑面积，也不包括：①地下室和楼板面不高于明沟1.5m 的半地下室;②开放供公共使用的地面敞空层;③面积小于标准层面积百分之十的机房、水箱、瞭望用房的屋顶附属建筑物。此外，底层为杂物间和停车间的居住建筑，其底层面积按一半计入总建筑面积。

　　3.建筑高度

　　在核算建筑间距 时，建筑高度按以下规定计算：①平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口，面积小于标准层面积10% 的屋顶附属建筑物高度不计;②坡屋面坡度不大于35° 时，高度算至檐口，大于35°者，屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线，垂直于相关建筑的算至山墙斜坡高度的中点。

　　在核算建筑高度时，建筑高度按以下规定计算：①平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙者算至檐口。②坡屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点，当屋脊线平行于道路红线时，凡坡度不大于35°者，高度算至封檐墙顶，无封檐墙顶者算至檐口，坡度大于35°者算至屋脊。

　　二、修建性详细规划

　　(一)修建性详细规划的作用

　　修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。

　　(二)修建性详细规划的内容

　　1.建设条件分析和综合技术经济论证;2.建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图;3.道路系统规划设计;4.绿地系统规划设计;5.工程管线规划设计;6.竖向规划设计;7.估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。

　　需能与控制性详细规划的内容予以区别。

　　第五节　城市居住区规划