2018房地产估价师教材<制度与政策-相关知识>第一章第五节城市居住区规划

 　第五节城市居住区规划

　　一、居住区及规划布局

　　居住区及规划布局形式：

　　居住区—居住小区—住宅组团(三级结构)

　　居住区—住宅组团(二级结构)

　　居住小区—住宅组团

　　独立式组团

　　居住区，城市干道和自然分界线围合，居住人口规模(30000-50000人，10000-16000户)

　　居住小区，城市道路和自然分界线围合，居住人口规模(10000-15000人，3000-5000户)

　　居住组团，小区道路分割，居住人口规模(1000-3000人，300-1000户)

　　二、居住区规划的任务和内容

　　(一)居住区规划的任务

　　任务：创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。

　　(二)居住区规划的内容

　　选择、确定用地的位置和范围;确定规模，人口和用地;拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式;拟定公共服务的内容，数量、规模;拟定公共绿地的数量分布和布置方式;拟定有关的工程规划设计方案;拟定各项技术经济指标和造价估算。

　　三、居住区的用地构成和规模

　　(一)居住区的用地构成

　　1.住宅用地;2.公共服务设施用地;3.道路用地;4.绿化用地。

　　(二)居住区的规模

　　1.设置居住区级商业服务设施的经济性合理的服务半径;居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离，一般为800-1000米。是影响居住区用地规模的重要因素。

　　2.城市道路交通方面的影响;城市干道之间的合理间距一般在600-1000米之间，城市干道间用地的一般在36-100公顷左右。

　　3.居民行政管理体制方面的影响。

　　此外，还有自然地形条件和城市规模因素也有影响。

　　四、住宅及其用地的规划布置

　　是居住区规划设计的主要内容。

　　(一)住宅的类型及其特点

　　类型：

　　1.供以家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅;

　　2.供单身居住的建筑，如学校的学生、工矿企业的单身职工等居住的建筑，一般称为单身宿舍或宿舍。

　　特点看P31表1-3

　　(二)住宅建筑经济和用地经济的关系

　　住宅建筑经济直接影响用地经济，而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。

　　住宅层数(多层住宅，提高层数可以降低造价)

　　进深(进深加大，采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果好)

　　长度(住宅长度也影响造价，但过长需要增加伸缩缝和防火墙，不利于通风和抗震)

　　层高(影响造价，和节约用地)

　　平面系数(K)使用面积占建筑面积的比重。建筑面积相同时，提高K值，可以增加居住面积。

　　(三)合理选择住宅类型

　　考虑方面：

　　1.满足户室比的要求;

　　2.住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度;

　　3.适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。

　　五、公共建筑及其用地的规划布置

　　(一)公共建筑的分类(教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理和市政公用)

　　(二)公共建筑定额指标(建筑面积和用地面积)

　　(三)公共建筑的规划布置

　　规划布置的基本要求：

　　①便于居民使用

	服务半径（米）
居住区级	800-1000
居住小区级	400-500
居住组团	150-200

　　②应设在交通比较方便、人流比较集中的地段

　　③保持居住区内部的安宁

　　④各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置

　　六、居住区道路的规划布置

　　(一)功能要求(市政公用车辆通行，居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行，铺设工程管线，道路走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段;供救车、消防和搬运家具车辆的通行)

　　(二)道路分级(居住区道路，车行道宽度不小于9米，红线宽度20-30米)

	车行道宽	红线宽度
居住区级道路	不小于9米	20-30米
居住小区级道路	7米	根据规划需要确定
居住组团级道路	4米

　　(三)居住区道路规划布置的基本要求(见P34-35)

　　七、居住区绿地的规划布置

　　(一)居住区绿地系统的组成(居民公共使用的绿地，公共建筑和公用设施专用的绿地，宅旁和庭院绿地，街道绿地)

　　(二)居住区绿地的标准(人均绿地面积，居住区用地的绿化覆盖率)

　　(三)居住区绿地的规划布置原则

　　1.根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散，重点与一般，点、线、面结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市总的绿地系统相协调。

　　2.尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地。

　　3.应注意美化居住环境的要求。

　　4.在植物配置和种植方式上力求经济实用和便于管理。

　　八、居住区规划的技术经济分析

　　(一)用地平衡表

　　1.与土地使用现状情况进行比较分析，作为调整用地和制定规划的依据之一;2.进行方案比较;3.审批居住区规划设计方案的依据之一。

项　目	现 状			规 划
	面 积	人 均	比 重	面 积	人 均	比 重
	（hm2）	（m2/人）	（%）	（hm2）	（m2/人）	（%）
居住区总用地
住宅用地
公共服务设施用地
道路用地
公共绿地
其他用地

　　(二)技术经济指标

项目	居住户数	居住人数	总建筑 面积	住宅建筑 面积	住宅建筑套密度 （毛）
单位	户	人	万m2	万m2	套/hm2
项目	平均层数	改建拆建 比	住宅建筑净密度	每公顷土地开发费	住宅建筑套密度 （净）
单位	层		%	万元 （测算）	套/hm2
项目	人口净密 度	人口毛密 度	单方综合投资	住宅建筑面积毛密度	住宅建筑面积 净密度
单位	人/hm2	人/hm2	元/m2 （测算）	m2/hm2	m2/hm2

　　指标计算：

　　住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积(层)

　　住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积(%)

　　住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积(m2/hm2)

　　住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住用地面积(m2/hm2)

　　人口净密度=规划总人口/住宅用地面积(人/hm2)

　　人口毛密度=规划总人口/居住用地面积(人/hm2)

　　(毛主席故居)