2019房地产估价师教材<制度与政策>第三章考点：国有土地上房屋征收评估

　　《房屋征收条例》第十九条规定“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定"，"房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定”。

　　注：《国有土地上房屋征收评估办法》已由中华人民共和国住房和城乡建设部于2011年6月3日公布实行。原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》废止。

　　但在《房屋征收条例》施行前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原来的规定。

　　一、房屋征收中的评估工作（考点、了解）

　　房屋征收中应由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：

　　(1)被征收房屋的价值 。根据《房屋征收条例》的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　(2)用于产权调换房屋的价值 。《房屋征收条例》第二十一条规定“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。

　　(3)被征收房屋类似房地产的市场价格 。《房屋征收条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。

　　【2014年真题】按照等价有偿的原则，对被征收房屋价值的补偿，不得高于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收中的评估工作。对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P48。

　　此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。

　　二、房屋征收评估机构选定及委托（考点、了解）

　　根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

　　房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定 ;在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产估价机构选定后，房屋征收部门作为委托人要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

　　房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

　　(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

　　(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

　　(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

　　(四)委托人应提供的评估所需资料;

　　(五)评估过程中双方的权利和义务;

　　(六)评估费用及收取方式;

　　(七)评估报告交付时间、方式;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议的方法;

　　(十)其他需要载明的事项。

　　房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上 注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

　　三、房屋征收评估原则和要求（考点、了解）

　　(一)房屋征收评估原则

　　《房屋征收条例》第二十条规定“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这一方面要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。另一方面禁止任何单位和个人干预房屋征收评估活动，为房地产价格评估机构做好房屋征收评估创造良好的执业环境。

　　【例题】房地产价格评估机构应当按照(　)原则开展房屋征收评估工作。

　　A.独立

　　B.客观

　　C.诚信

　　D.等价有偿

　　E.公正

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。《房屋征收条例》第二十条规定“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。参见教材P49。

　　(二)房屋征收评估基本事项

　　1.评估目的：

　　被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

　　产权调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

　　2.评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　3.评估对象界定：房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况。一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

　　4.评估价值内涵：被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值 。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封 等因素的影响。

　　【2014年真题】国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的(　)等因素的影响。

　　A.租赁　　　 B.查封

　　C.抵押 　　　D.土地使用权

　　E.供求关系

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P50。

　　【2015年真题】评估被征收房屋的价值时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。(　)

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P50。

　　(三)实地查勘、评估方法和技术协调

　　(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。

　　【2014年真题】甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。

　　评估过程中，丙机构应做的工作包括(　)。

　　A.进行实地查勘

　　B.调查了解法定优先受偿权利情况

　　C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》

　　D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。参见教材P50。

　　(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种，方法选用前应当进行适用性分析。可以同时选用两种(含两种)以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选比较法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元 。

　　(4)技术协调要求：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位;牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

　　【2013年真题】同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。参见教材P50。

　　(四)评估结果和报告送达

　　房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。分户的初步评估结果包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值 。结果向被征收人公示。公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，报告需要两名以上 注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。

　　【2013年真题】房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括(　)。

　　A.房屋评估价值　　　　　　B.评估对象的构成

　　C.装饰装修评估结果　　　　D.评估对象基本情况

　　E.停产停业损失评估结果

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果包括：评估对象的构成及其基本情况和评估价值。参见教材P51。

　　四、房屋征收评估异议处理和争议调处（考点、了解）

　　《房屋征收条例》第十九条规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”

　　(一)房屋征收评估异议处理

　　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，可以向出具报告的房地产估价机构咨询。房地产估价机构应当向其解释和说明，包括房屋征收评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程等。

　　房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内 ，向原房地产估价机构书面申请复核评估。该房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内 对评估结果进行复核。评估结果改变的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。

　　(二)房屋征收评估争议调处

　　被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内 ，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内 ，对申请鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。被征收人或者房屋征收部门对鉴定意见不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　【2013年真题】被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。《房屋征收条例》第十四条规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　【2015年真题】被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。参见教材P51。

　　【2013年真题】2013年6月20日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100m2的住宅，其中，10m2自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2违章建筑。住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期3年，年租金为30000元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。

　　1.该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为(　)。

　　A.进行社会稳定风险评估

　　B.足额到位征收补偿费

　　C.评估被征收房屋的价值

　　D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。参见教材P43。

　　2.征收补偿李某房屋的建筑面积为(　)。

　　A.90m2　　 B.100m2　　 C.110m2　 　D.115m2

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。参见教材P44。

　　3.征收李某房屋的补偿额应不低于(　)万元。

　　A.50 　　B.59 　　C.100　　 D.109

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿;②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。针对“被征收房屋价值的补偿”，征收李某房屋的补偿额= 100×10000 = 100 (万元)。参见教材P45。

　　4.李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为(　)。

　　A.向出具报告的房地产估价机构咨询

　　B.另行委托其他房地产估价机构重新估价

　　C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价

　　D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。参见教材P51。

　　(三)评估专家委员会及其工作机制

　　省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。

　　评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数 ，其中房地产估价师不得少于二分之一 。

　　五、房屋征收评估收费（考点）

　　委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准收取费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。

　　【2013年真题】国有土地上房屋征收评估费一般由(　)支付。

　　A.被征收人　　 B.房屋征收部门

　　C.建设单位　　 D.房屋征收实施单位

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。参见教材P52。

　　【2015年真题】关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有(　)。

　　A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担

　　B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担

　　C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用

　　D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担

　　E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担

　　『正确答案』BD

　　『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。参见教材P52。

　　六、对违规房地产估价机构和人员的处罚（考点、了解）

　　房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，要按照《房屋征收条例》的规定进行处罚。具体的法律责任包括：

　　一是给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚。即由房地产估价机构或者房地产估价师的发证机关责令限期改正，给予警告;对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下罚款，对估价师并处1万元以上3万元以下罚款;情节严重的，吊销资质证书、注册证书。

　　二是将有关处罚记入信用档案。房地产估价机构、房地产估价师接受行政处罚或有犯罪记录的，将作为不良记录分别记入房地产估价机构、房地产估价师信用档案，并向社会公示。

　　三是造成损失的，依法承担赔偿责任。房地产估价机构、房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，造成实际损失的，应当按照民事法律的规定，承担一定形式的民事赔偿责任。

　　四是构成犯罪的，依法追究刑事责任。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪;出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。

　　【2013年真题】某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500㎡，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌(　)。

　　A.金融诈骗罪

　　B.提供虚假证明文件罪

　　C.侵犯财产罪

　　D.出具证明文件重大失实罪

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是对违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪;出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。参见教材P53。