2019房地产估价师教材<制度与政策>第三章考点：招标投标与建设监理

　　招标投标与建设监理

　　工程建设的招标投标和建设监理制度的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。

　　一、工程建设的招标投标管理（考点、熟悉）

　　全国人大于1999年8月通过了《招标投标法》。

　　(一)工程建设招标投标的范围

　　在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标 ：

　　(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;

　　(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;

　　(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;

　　(4)法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。

　　【2014年真题】部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目必须进行招标。参见教材P71。

　　【例题】下列工程建设项目的施工，必须进行招标的有(　)。

　　A.国家重点工程

　　B.农民个人出资自建住宅

　　C.利用世界银行贷款工程

　　D.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

　　E.私立学校教学楼

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。建设工程招标投标的范围：(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;(4)法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。参见教材P71。

　　(二)工程建设招标投标的原则

　　(1)招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则;

　　(2)任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标;

　　(3)依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。

　　注：原建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第三条规定，房屋建筑和市政基础设施工程(以下简称工程)的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。

　　【例题】下列关于建设工程招标的表述中，错误的是(　)。

　　A.全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标

　　B.使用外国政府援助资金的项目必须招标

　　C.必须进行招标的项目，应由本地区、相关部门或相关组织参加投标活动

　　D.工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。参见教材P71。

　　(三)建设工程招标的管理

　　1.公开招标和邀请招标

　　公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标;

　　邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准，可以进行邀请招标。

　　招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。

　　招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上 具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

　　注：公开招标与邀请招标的不同

　　(1)发布招标信息的方式不同。公开招标是以发布公告的方式;邀请招标是以发布投标邀请书的方式。

　　(2)潜在投标人的范围不同。公开招标是针对所有对招标项目有兴趣的法人或者其他组织，招标人事先不能知道潜在投标人的数量;邀请招标是以发布投标邀请书的方式进行招标的形式，潜在投标人的数量是预先知道的。

　　(3)公开的程度不同。公开招标的公开程度高于邀请招标的公开程度，其公开的范围也是不同的。

　　【例题】根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，投标人至少不少于(　)时，招标人才可以不重新招标。

　　A.1个　　B.2个　　C.3个　　D.4个

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。参见教材P71。

　　2.工程建设项目招标代理机构

　　国务院建设主管部门负责全国工程招标代理机构资格认定的管理。依法取得国务院建设主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门认定的工程建设招标代理机构资格的单位，方可在其资格许可的范围内从事相应的工程建设招标代理业务。

　　工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。 甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。任何单位和个人不得限制或者排斥工程建设招标代理机构依法开展工程建设招标代理业务。

　　【例题】工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。参见教材P72。

　　【2014年真题】陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。

　　代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为(　)。

　　A.甲级

　　B.乙级及以上

　　C.丙级及以上

　　D.暂定级及以上

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1 亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。参见教材P72。

　　3.建设工程的招标文件

　　招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。

　　国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当按照其规定在招标文件中提出相应的要求。招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。

　　招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。

　　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。

　　(四)建设工程投标的管理

　　投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。投标人应当具备承担招标项目的能力。对投标的管理内容主要有：

　　(1)投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。

　　(2)两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的 单位确定资质等级。

　　联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。招标人不得强制投标人组成联合体共同投标，不得限制投标人之间的竞争。

　　(3)投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　(4)投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公众利益或者他人的合法权益。

　　(5)投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　【例题】不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。参见教材P73。

　　(五)开标、评标和中标的管理

　　(1)开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时间应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止期限后的时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

　　(2)评标由招标人依法组成的评标委员会负责。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较;设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。

　　中标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准;能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。

　　(3)中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。

　　【例题】开标由(　)主持，邀请所有投标人参加。

　　A.公证部门　　　　B.政府部门

　　C.投标人　　　　　D.招标人

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是工程建设的招标投标管理。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。参见教材P73。

　　注：可以不进行招标的项目

　　根据2003年5月开始实施的《工程建设项目施工招标投标办法》第十二条的规定，需要审批的工程建设项目，有下列情形之一的，由国务院发展计划部门、各省、自治区、直辖市人民政府批准，可以不进行施工招标：

　　(1)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标的;

　　(2)属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的;

　　(3)施工主要技术采用特定的专利或者专用技术的;

　　(4)施工企业自建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的;

　　(5)在建工程追加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的;

　　(6)法律、行政法规规定的其他情形。

　　二、建设监理制度（考点、熟悉）

　　(一)建设监理制度简介

　　建设工程项目监理简称建设监理，国外统称工程咨询，是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。

　　建设监理是对建设前期的工程咨询，建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督。建设监理是委托性的，业主可以委托一个单位监理，也可同时委托几个单位监理;监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理，即项目决策阶段的监理和项目实施阶段的监理。我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理。实施建设监理是有条件的。其必要条件是须有建设工程，有人委托;充分条件是具有监理组织机构、监理人才、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。

　　(二)建设监理委托合同的形式与内容

　　建设监理委托合同主要有四种形式。

　　第一种形式是根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同。

　　第二种形式是信件式合同，较简单，通常是由监理单位制订，由委托方签署一份备案，退给监理单位执行。

　　第三种形式是由委托方发出的执行任务的委托通知单。这种方法是通过委托通知单，把监理单位在争取委托合同时提出的建议中所规定的工作内容委托给他们，成为监理单位所接受的协议。

　　第四种形式就是标准委托合同。现在世界上较为常见的一种标准委托合同格式是国际咨询工程师联合会(FIDIC)颁布的《雇主与咨询工程师项目管理协议书国际范本与国际通用规则》，最新版本是《业主、咨询工程师标准服务协议书》。

　　由FIDIC专业委员会所编制的《土木工程施工合同》(简称FIDIC合同条件)，总结了世界各国土木工程建设管理数十年的经验，以其严谨性、科学性和公正性著称。它科学地把土建工程技术、经济、法律有机结合，并用合同形式加以固定，详细规定了承包人、业主的义务和权利以及工程师的职责和权限。现在FIDIC合同条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用，所以又称为国际通用合同条件。

　　(三)工程建设监理的主要工作任务和内容

　　监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

　　“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制;

　　“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理;

　　“一协调”是指全面的组织协调。

　　(1)工程进度控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。

　　(3)工程投资控制不是指投资越省越好 ，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资控制的目标是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。

　　(6)协调是建设监理能否成功的关键。协调的范围可分为内部的协调和外部的协调。

　　【例题】注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。参见教材P75。

　　【例题】工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的(　)。

　　A.工程进度控制

　　B.工程质量控制

　　C.工程人员控制

　　D.工程投资控制

　　E.工程物资控制

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。参见教材P75。

　　(四)建设工程的监理

　　1.建设工程监理范围

　　下列建设工程必须实行监理 ：

　　(1)国家重点建设工程;

　　(2)大、中型公用事业工程;

　　(3)成片开发建设的住宅小区工程;

　　(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;

　　(5)国家规定必须实行监理的其他工程。

　　【例题】下列建设工程必须实行监理的是(　)。

　　A.三峡水利工程

　　B.农民个人出资自建住宅

　　C.利用亚洲开发银行贷款工程

　　D.利用外国政府援助资金的工程

　　E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。建设工程监理范围包括：(1)国家重点建设工程;(2)大、中型公用事业工程;(3)成片开发建设的住宅小区工程;(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;(5)国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P76。

　　2.建设工程监理单位的质量责任和义务

　　(1)工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。禁止工程监理单位超越本单位资质等级许可的范围或者以其他工程监理单位的名义承担工程监理业务。禁止工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承担工程监理业务。工程监理单位不得转让工程监理业务 。

　　(2)工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。

　　(3)工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

　　(4)工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

　　(5)监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验 等形式，对建设工程实施监理。

　　注：巡视是指监理人员对正在施工的部位或工序现场进行的定期或不定期的监督活动，巡视是一种“面”上的活动，它不限于某一部位或过程，而旁站则是“点”的活动，它是针对某一部位或工序。

　　“平行检验”是指一方是承包单位对自己负责施工的工程项目进行检查验收，而另一方是监理机构，他是受建设单位的委托，在施工单位自检的基础上，按照一定的比例，对工程项目进行独立检查和验收。

　　【例题】建设工程监理范围包括(　)。

　　A.国家重点建设工程

　　B.大、中型公用事业工程

　　C.成片开发建设的住宅小区工程

　　D.村民自建房屋

　　E.利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程;(2)大、中型公用事业工程;(3)成片开发建设的住宅小区工程;(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;(5)国家规定必须实行监理的其他工程。村民自建房屋不属于建设工程监理范围。参见教材P76。

　　(五)建设监理程序与管理

　　1.建设监理程序

　　监理单位应根据所承担的监理任务，组建工程建设监理机构。承担工程施工阶段的监理，监理机构应进驻施工现场。

　　工程建设监理一般按下列程序进行：①编制工程建设监理规划;②按工程建设进度，分专业编制工程建设监理细则;③按照建设监理细则进行工程建设监理;④参与工程竣工预验收，签署工程建设监理意见;⑤工程建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料。

　　2.监理企业资质审查与管理

　　监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、丙三级。设立监理企业或申请承担监理业务的企业到工商行政管理部门登记注册并取得企业法人营业执照后，方可到建设行政主管部门办理资质申请手续，经资质审查后取得《监理申请批准书》，才可从事监理活动。

　　3.涉外监理的管理规定

　　凡外资在中国境内独资的建设项目，在委托外国监理单位承担监理时，应聘请中国监理单位参加，进行合作监理。中外合资的建设项目，不应委托外国监理单位承担监理，但可向外国监理单位进行技术、经济咨询。外国贷款项目原则上由中国监理单位负责监理，如因贷款方要求外国监理单位参加，应与中国监理单位进行合作监理。外国赠款、捐款建设的工程项目，一般由中国监理单位承担监理。

　　(六)注册监理工程师制度

　　注册监理工程师是指经考试取得中华人民共和国监理工程师资格证书，并按照《注册监理工程师管理规定》注册，取得中华人民共和国注册监理工程师注册执业证书和执业印章，从事工程监理及相关业务活动的专业技术人员。注册监理工程师依据其所学专业、工作经历、工程业绩，按照《工程监理企业资质管理规定》划分的工程类别，按专业注册。

　　每人最多可以申请两个 专业注册。注册监理工程师可以从事工程监理、工程经济与技术咨询、工程招标与采购咨询、工程项目管理服务以及国务院有关部门规定的其他业务。工程监理活动中形成的监理文件由注册监理工程师按照规定签字盖章后方可生效。修改经注册监理工程师签字盖章的工程监理文件，应当由该注册监理工程师进行;因特殊情况，该注册监理工程师不能进行修改的，应当由其他注册监理工程师修改，并签字、加盖执业印章，对修改部分承担责任。

　　【例题】监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为( )级。

　　A.一　 　B.二

　　C.甲　　 D.乙　　 E.丙

　　『正确答案』CDE

　　『答案解析』本题考查的是建设监理制度。监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、丙三级。参见教材P77