2019年房地产估价师理论与方法日常训练题（10）

　　1.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为

　　5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15%。

　　若月报酬率为 0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为(　)元。

　　A.5000

　　B.12574

　　C.12650

　　D.13911

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。损失=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。

　　5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275。参见教材 P20～21。

　　2.在房地产保险投保环节产生的对房地产估价的需求是(　)。

　　A.确定保险标的的价值和保险金额

　　B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额

　　C.确定保险事故发生后的保险标的的价值

　　D.确定保险期间保险标的的价值

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产保险的需要。选项 BC 是保险事故发生后出现的估价需求。选项 D 是保

　　险期间出现的估价需求。参见教材 P21。

　　3.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是(　)。

　　A.了解某宗房地产的承租人权益价值

　　B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

　　C.了解某宗房地产应纳房产税的税额

　　D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以

　　相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是

　　租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。参见教材 P16。

　　4.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委

　　托人，其中(　)是估价主体。

　　A.估价报告的使用者

　　B.估价服务的需求者

　　C.估价委托人

　　D.房地产估价师和估价机构

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价

　　人员、估价机构和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价

　　主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。参见教材 P27。

　　5.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是(　)。

　　A.估价委托人一定是估价对象权利人

　　B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人

　　C.估价报告使用人一定是估价利害关系人

　　D.估价委托人一定是估价报告使用人

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估

　　价对象权利人，排除 A;估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害

　　关系人，排除 C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除 D。估价委托人

　　可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害

　　关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材 P29。

　　6.一个估价项目中的估价目的，本质上是由(　)决定的。

　　A.估价机构

　　B.估价师

　　C.估价报告使用者

　　D.估价委托人的估价需要

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的取决于委托人的估价需要。参见教材 P29。

　　7.一个估价项目中的估价目的，取决于(　)。

　　A.估价师的经验判断

　　B.估价机构的定位

　　C.估价报告使用者的预期

　　D.估价委托人对估价的实际需要

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人

　　对估价的实际需要。参见教材 P29。

　　8.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照(　)划分。

　　A.行政区域

　　B.估价目的

　　C.估价对象规模

　　D.价值类型

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价机构。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，

　　应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

　　联想法。资质等级，主要是什么不能做，一级资质什么都能做，二级资质两个不能做(上市、清算)，

　　三级资质 3 个不能做(加个司法鉴定)，暂定三级 5 个不能做(再加城镇房屋拆迁和在建工程抵押)。

　　参见教材 P28、P395～396。

　　9.一个估价项目中的价值时点，本质上是由(　)决定的。

　　A.估价委托合同签订时间

　　B.估价目的

　　C.实地查勘估价对象的时间

　　D.委托人的意愿

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是价值时点。本题中选项 C 是具有很强干扰性的选项，因为在现实估价中，确定

　　价值时点就是依据实地查勘估价对象的时间确定的。但是本题中问的是“本质上”是由什么决定的。价值

　　时点是所评估的估价对象价值对应的时间，它取决于估价目的。再次强调审题的重要性，看问题提出的角

　　度。参见教材 P31。

　　10.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是(　)。

　　A.确定价值时点在先，得出评估价值在后

　　B.得出评估价值在先，确定价值时点在后

　　C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行

　　D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是价值时点。价值时点在先，评估价值在后。(牢记!)。参见教材 P31