2019房地产估价师理论与方法日常训练题（10）

　　1.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是(　)。

　　A.净收益包括有形收益和无形收益

　　B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　C.通常只有客观收益才能作为估价依据

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房

　　地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运

　　营费用消耗了。参见教材 P238。

　　2.某写字楼的建筑面积为 540㎡，年有效毛收入为 108 万元，年运营费用与建筑物净收益之和

　　为 400 元/㎡，土地资本化率为 10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为(　)万元。

　　A.500

　　B.750

　　C.800

　　D.1000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。土地年净收益

　　=1080000-540×400=864000 元;土地价值=864000/0.108=8000000 元。参见教材 P237。

　　3.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是(　)。

　　A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

　　B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高

　　C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率

　　D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报和投入资本的关系，题中选项 A 说

　　成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。选项 B 也不对。能

　　获得额外报酬时，投资者的报酬率可以适当降低，选项 C 也不对。土地投资可靠，风险小，所以

　　要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。参见教材 P246～248。

　　4.某在建办公楼，建筑面积为 25000㎡，预计建设期为 2 年，业主委托估价机构对转让价格进

　　行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为 1 年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为 3 元/(㎡·天)，每年计 365 天，空置率为 5%，资本化率为 8%，折现率为

　　10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为(　)万元。

　　A.29552.62　　B.30025.81

　　C.24020.60 　　D.26866.02

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是直接资本化法概述。A=3×365×(1-5%)×2.5=2600.63 万元，

　　V=2600.63/8%=32507.88 万元，P=32507.88/(1+10%) 2-1 =29552.62 万元。参见教材 P252。

　　5.某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用

　　期限为 30 年，土地报酬率为 6%。该房地产的价值为(　)万元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。建筑物收益 200×12%=24 万;土

　　地收益=60-24=36 万;土地价值=36/6%×(1-1/1.06 30 )=495.53 万;房地产价值

　　=200+495.53=695.53 万。参见教材 P255。

　　6.某宗房地产的年净收益为 2 万元，购买者的自有资金为 5 万元，自有资金资本化率为

　　12%，抵押贷款常数为 0.08。则该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.22.0

　　B.22.5

　　C.23.0

　　D.23.5

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)，

　　偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)，该宗房

　　地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。参见教材 P260。

　　7.某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占 60%，

　　抵押贷款年利率为 6.5%，贷款期限为 25 年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金

　　资本化率为 8%。这该类房地产综合资本化率为(　)。

　　A.8.04% 　　B.8.06%

　　C.6.43% 　　D.6.50%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合技术。R M ={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12) 25×12 -1]}

　　×12=8.1%;R O =60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。参见教材 P260。

　　8.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用

　　差异的是(　)。

　　A.毛租金乘数法

　　B.潜在毛收入乘数法

　　C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是收益乘数法的种类。潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最

　　理想的状态下的毛收入，实际上达不到;有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从

　　字面进行理解，帮助解题。参见教材 P252。

　　9.某收益性房地产共 5 年收益期，报酬率为 10%，未来 5 年的净收益预测分别为

　　5000、5250、5600、5850、65000，收益现值为 57447.17 元。则其资本化率为(　)。

　　A.8.3%

　　B.8.5%

　　C.8.7%

　　D.8.9%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价

　　值的比率=5000/57447.17=8.7%。关键在于，理解资本化率的含义和计算方法，题干中很多给出

　　的数据，是可以不使用的。参见教材 P256。

　　10.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10%，银行可提供 6 成、5 年、年利率

　　8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为(　)。

　　A.8.8%

　　B.10%

　　C.18%

　　D.18.6%

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数×分期偿还额=贷款总额，月抵押贷款

　　常数= =2.028%，年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%，综合资本化率

　　=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。参见教材 P260。