案例分析题
1、某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
<1> 、若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。
A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D、作价出资价格应较评估出的价值低
<2> 、如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
<3> 、如果采用收益法估价，经调查，在价值时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为( )万元。
A、3752.92
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
2、
房地产抵押估价报告
估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估
估价委托人：××股份有限公司
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××(注册号：×××)、×××(注册号：×××)
估价作业期：2011年9月18日至9月27日
估价报告编号：××估字[2011]第××号
目录(略)
致估价委托人函(略)
估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、房地产估价机构(略)
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.估价对象范围
估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24㎡，土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
2.估价对象概况
(1)位置及环境状况(略)
(2)建筑物状况
估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构。层高4.5m，建筑面积均为6100㎡;第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地地面;水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
(3)土地状况
估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”(宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整)。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。
3.权利状况
(1)房屋所有权情况(略)
(2)土地使用权情况(略)
(3)他项权利状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。
根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。
五、价值时点
2011年9月14日，与实地查勘日一致。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)国家和地方政府相关法律法规(略)
(二)房地产估价技术规范和标准
1.《房地产估价规范》;
2.《房地产抵押估价指导意见》;
3.《城市房地产抵押管理办法》。
(三)估价委托人提供的有关资料
1.《房屋所有权证》;
2.《国有土地使用证》;
3.委托人提供的其他有关资料。
(四)估价机构实地查勘、市场调查获得的资料(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。(方法定义略)
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用成本法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。
十一、注册房地产估价师(略)
十二、估价作业期(略)
十三、风险提示(略)
十四、变现能力分析(略)
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析(略)
二、估价对象区位状况描述与分析(略)
三、估价对象权益状况描述与分析(略)
四、市场背景描述与分析
五、最高最佳利用分析(略)
六、估价方法适用性分析(略)
七、估价测算过程
(一)成本法
成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：
房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
房地重新购建价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
1.土地取得成本
采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797元(测算过程略)。
2.建设成本
建设成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。
(1)建筑安装工程费
建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。
A.建筑物建安费
根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/m2，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：
估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726(元)。
B.附属工程费
附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/m2，则附属工程费为795204元。
建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726+795204=14897930(元)。
(2)勘察设计和前期工程费
1)勘察设计费
按造价的6.23%计算，为928141元。(依据略)
2)前期工程费
按建筑面积计122元/m2，共计1496115元。(依据略)
上述两项合计为2424256元。
(3)不可预见费
根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为建设成本的1%～3%，本次评估确定其比率为3%。前述(1)(2)项之和的3%，为446938元。
3.管理费用
管理费用为前述各项之和的3%，为768155元。
(依据略)
4.销售费用
销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。
5.投资利息
投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。(依据略)
利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。
假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，建设成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：
投资利息=(土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费)×[(1+利率)开发年限-1]×[(建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×(1+利率)开发年限/2-1]=829443(元)
6.销售税费
销售税费为销售收入的5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/m2，则：销售税费=P×5.85%+11×12263.24(依据略)
7.开发利润
根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15%，则：
开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×成本利润率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%
8.估价对象房地产重新购建价格的确定
房地产重新购建价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
解得：P=34539073(元)
9.建筑物折旧的确定
建筑物折旧=建筑物重新购建价格×(1-成新率)。
经计算，建筑物折旧为1410273元。(测算过程略)
10.成本法评估结果确定
房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧
=34539073-1410273
=33128800(元)
则：房地产单价=33128800÷12263.24≈2701(元/m2)
(二)收益法
1.基本原理
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
房地产收益为有限年期的收益法公式为：
V=A/Y[1-(1+Y)-n]
式中，V为房地产价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
2.测算过程
本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：
房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用
(1)确定房地产年总收益
房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。
根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查(调查结果表略)，综合确定估价对象平均租金为每月20元/m2，正常空置率为1%，租金损失率为1%，则房地产年总收益为：
20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)
(2)确定房地产年总费用
①管理费
结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%(依据略)，则年管理费为：
2884608×1.5%=43269(元)
②维修费
维修费按房屋重置价格的2%计算(依据略)，估价对象房屋重置价格为14102726元，则年维修费为：14102726×2%=282055(元)
③房屋年保险费
保险费按房屋现值的2‰计算(依据略)，估价对象房屋现值为12791453元，则房屋年保险费为：12791453×2‰=25385(元)
④年应交税金
主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，则年应交税金为：2884608×13.68%=394614(元)
则：房地产年总费用=①+②+③+④=745323(元)
(3)确定房地产年净收益
房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用
=2884608-745323
=2139285(元)
(4)确定报酬率
估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。
(5)确定房地产价格
截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，则其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日，至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。
根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：
V=A/Y[1-(1+Y)-n]
=2139285/6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]
=32902609(元)
3.收益法评估结果确定
房地产单价=32902609/12263.24≈2683(元/m2)
(三)估价对象市场价值
根据上述测算，成本法测算结果为2701元/m2，收益法测算结果为2683元/m2;两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：
估价对象房地产单价=(2701+2683)/2≈2692(元/m2)
估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26(万元)
(四)估价对象抵押价值
根据委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26(万元)
八、估价结果确定
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)，单价：人民币2692元/m2。
<1> 、上述房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明1处错误得3分，本题全对得40分。)
答案
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。作价出资价格评估应采用公开市场价值标准。参见教材P294。
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是不同目的房地产估价-成本法。建筑物的经济寿命实际经过了9.5年，加土地剩余年限38.5年，总计48年。
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是不同目的房地产估价-收益法。V=300÷7.5%×[1-1÷(1+7.5%)38.5] =3752.92(万元)。
2、
【正确答案】 1.封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
2.“致估价委托人函”应放在“目录”之前。
3.估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。
4.价值类型描述不规范不全面，应为“房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”，另外最好还应对“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”和“房地产估价师知悉的法定优先受偿款”作进一步描述。
5.估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。
6.严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。
7.估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。
8.严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复。
9.估价结果中缺少单价表示或者说未说明不列单价的理由。
10.估价结果报告中缺少“实地查勘期”。
11.成本法计算中，建筑物建安费中第3幢建筑物应按砖混结构造价计算。
12.成本法计算中，建设成本中缺“其他工程费”。
13.成本法计算中，建设成本中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。
14.成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。
15.成本法计算中，投资利息中的销售费用应说明是在开发完成之前发生的。
16.成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。
17.开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。
18.收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。
19.收益法计算中，租金内涵未说明或者说确定房地产年总费用项目构成未说明理由。
20.收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。
21.收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。
22.收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。
23.报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56%而不是6%。
24.收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。
25.确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。
26.估价报告缺最后一大项(第八项)：附件。
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