2019年房地产估价师案例分析预习题（10）

 　　(一)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为

　　公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

开发期	开发面积		开工时间	完成时间	开始销售时间
第一期	20	万 m2	第 1 年 6 月	第 3 年 6 月	第 3 年 1 月
	最		第 4 年 6 月	第 5 年 6 月	第 5 年 1 月
第二期	15 万 m2
第三期	15 万 m2		第 5 年 6 月	第 6 年 6 月	第 6 年 1 月

　　由于开发规模较大且拟采用的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低 100 元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

　　1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定现金流量

　　折现法技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

　　2.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

　　3.在确定开发成本时，应采用()。

　　A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

 

 

　　4.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括()。

　　A.销售费用、销售税费和开发利润

　　B.销售费用、销售税费和所得税

　　C.销售费用、销售税费和购地税费

　　D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成

　　本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

　　(二)某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2 的商业用地于 2007 年 10 月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为 39 年，两种估价方法测算出的结果分别为 2000 元/m2 和 2300 元/m2。假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106;土地报酬率为 6%。

　　5.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。

　　A.[2000，2300]

　　B.[2030，2270]

　　C.[2060，2240]

　　D.[2090，2210]

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。2007 年《房地产估价案例与分析》中提到的加权算术平均法权重比为 30%和 70%，08 年和 09 年教材中已删除这部分内容故本知识点为拓展内容，作简单了解即可。

　　6.假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元/m2，则该宗地于 2006 年 10

　　月 21 日的土地使用权价格是( )元/m2。

　　A.2136

　　B.2165

　　C.2179

　　D.2206

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　2250×102/106×[1-1/(1+6%)40] /[1-1/(1+6%)39]=2179 元/m2。

　　(三)王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于

　　2004年初进行了重装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

　　7.若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。

　　A.11.43

　　B.11.77

　　C.22.86

　　D.23.53

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

　　800×[(0.6+0.5+0.4+0.3)-(1+0.7)]÷(1+0.7+0.6+0.5+0.4+0.3)÷2=11.43(万元)。或 800÷3.5=228.57 万元，1 层 228.57 万元，2 层 228.57 万元×0.7=160 万元，1、2 层合计228.57 万元+160万元=388.57 万元，400-388.57=11.43(万元)。

　　8.因该大厦 800万元的价值为 2006 年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重进行价值评估。估价中正确的选择是()。

　　A.若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

　　B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析

　　C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用

　　D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的常用方法。首先应按当地房地产市场价格变化进行价值分析，因此选项 A 正确。

　　9.兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为( )。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。继承属于房屋所有权转移登记。

　　10.若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵估价报告中应提示( )。

　　A.该房屋租赁关不能对抗已登记的抵权

　　B.如未通知承租人，则该抵合同效力待定C.如不办理抵登记，该抵合同无效D.如处置该抵物，该租赁合同对受让人依然有约束力

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。如处置该抵物，该租赁合同对受让人依然有约束力。