2019房地产估价师《理论与方法》章节精选试题：第七章

 　　1、(　)是预测估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。

　　A、直接资本化法

　　B、报酬资本化法

　　C、收益乘数法

　　D、比较法

　　2、收益法的理论基础是(　)。

　　A、预期原理

　　B、市场价值原理

　　C、收益折现原理

　　D、现金流折现原理

　　3、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(　)。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、任何时间

　　4、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、457.40

　　B、476.98

　　C、686.10

　　D、715.48

　　5、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A、5208

　　B、533

　　C、695

　　D、711

　　6、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、228.23

　　B、229.36

　　C、224.74

　　D、223.63

　　7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、95.40

　　B、97.87

　　C、98.55

　　D、99.33

　　8、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、368

　　B、552

　　C、561

　　D、920

　　9、已知某收益性房地产40年收益权利的价格为5000元/㎡，报酬率为10%，则该房地产30年的收益权利价格是(　)元/㎡。

　　A、929.15

　　B、1858.30

　　C、2409.98

　　D、4819.96

　　10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

　　A、13

　　B、15

　　C、16

　　D、17

　　11、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。

　　A、276

　　B、283

　　C、284

　　D、291

　　12、估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况，下列不属于此列的是(　)。

　　A、出租的房地产

　　B、自营的房地产

　　C、出售的房地产

　　D、混合收益的房地产

　　13、有效毛收入乘数是类似房地产的(　)除以其年有效毛收入所得的倍数。

　　A、价格

　　B、租金

　　C、潜在毛收入

　　D、净收益

　　14、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为(　)。

　　A、7.65%

　　B、8.75%

　　C、9.42%

　　D、10.19%

　　15、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为(　)万元。

　　A、43

　　B、112.5

　　C、123.3

　　D、150

　　16、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地收益为(　)万元(收益可视为无限年)。

　　A、3

　　B、4

　　C、5

　　D、6

　　17、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为(　)万元。

　　A、130.0

　　B、119.2

　　C、117.5

　　D、120.0

 

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益法的含义。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或者乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P212。

　　【该题针对“收益法的含义”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。参见教材P213。

　　【该题针对“收益法的理论依据”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P217。

　　【该题针对“报酬资本化法最一般的公式”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的收益价格为：

　　参见教材P218。

　　【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益每年不变的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。参见教材P218。

　　【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益每年不变的公式。

　　(1)先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

　　(2)再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。参见教材P218。

　　【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。参见教材P218。

　　【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益每年不变的公式。房地产的收益价格为：

　　参见教材P218。

　　【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益每年不变的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。参见教材P221。

　　【该题针对“净收益每年不变的公式”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。参见教材P224。

　　【该题针对“净收益按一定数额递减的公式”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的一个为选项A.276万元。参见教材P229。

　　【该题针对“净收益在前后两段变化规律不同的公式”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为4种情况：①出租的房地产;②自营的房地产;③自用或尚未使用的房地产;④混合收益的房地产。参见教材P239。

　　【该题针对“不同收益类型房地产净收益的测算”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P253。

　　【该题针对“收益乘数法的种类”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数RM为：

　　参见教材P259。

　　【该题针对“投资组合技术”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益=100×80%×0.08=6.4(万元)，土地的净收益=10-1-6.4=2.6(万元)，土地的价格=2.6/6%=43.33(万元)，该宗房地产的现值=建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材P262。

　　【该题针对“剩余技术”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益法总结。该宗房地产的净收益为：V=A/Y，A=100×7%=7(万元)，设土地的净收益为AL ，建筑物的净收益为7-AL，则AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(万元)。参见教材P264。

　　【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是收益法总结。土地的净收益=50万元×8%=4万元，建筑物的净收益=11-4=7(万元)，建筑物的价值=7/10%=70(万元)，则该宗房地产价值为50+70=120(万元)。参见教材P264。

　　【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】