2019房地产估价师《制度与政策》考点例题：第六章

　　A.购房人

　　B.房地产开发企业

　　C.商品房销售代理机构

　　D.购房人和房地产开发企业

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是商品房预售。房地产开发企业应当自签订预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。参见教材P112。

　　2.房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是(　)。(2012年真题)

　　A.按套销售

　　B.返本销售

　　C.按房间销售

　　D.售后包租

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房销售中禁止的行为。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。参见教材P113。

　　3.陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则应付房款(　)万元。(2012年真题)

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。

　　①计算面积误差比。

　　面积误差比=[(实测面积-预测面积)/预测面积]×100%=[(95-100)/100]×l00%=-5%。

　　②陈某实际支付购房款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　返还张某房价款=100×10000元-(100×10000×3%+100×l0000×2%×2)元=930000元。

　　参见教材P115。

　　4.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(　)。(2009年真题)

　　A.拖欠的建筑工程材料费

　　B.拖欠的建筑工人工资

　　C.抵押担保债权

　　D.出租房屋租金

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。参见教材P125。

　　5.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　)。(2009年真题)

　　A.房地产抵债

　　B.房地产作价入股

　　C.房地产买卖

　　D.房地产继承

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。参见教材P105。

　　6.房地产抵押估价报告应用有效期从(　)起计，不得起过一年。(2009年真题)

　　A.估价时点

　　B.估价委托日

　　C.估价报告出具日

　　D.估价开始作业日

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。参见教材P125。

　　7.甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是(　)年。(2008年真题)

　　A.33

　　B.35

　　C.38

　　D.40

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。40-2-5=33年。参见教材P108。

　　8.房屋抵押权自(　)之日起生效。(2008年真题)

　　A.抵押合同签订

　　B.抵押合同生效

　　C.抵押权登记

　　D.核发他项权利证书

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。参见教材P126。

　　9.某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款(　)元。(2008年真题)

　　A.40000

　　B.53600

　　C.66800

　　D.80000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。本题中，面积误差比=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%=(100-110)/110×100%= -9.0909%。根据误差的处理方式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66 800元。参见教材P115。

　　10.甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是(　)亿元。(2008年真题)

　　A.0.3

　　B.0.5

　　C.0.8

　　D.1.0

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P126。

　　11.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　)确定。(2007年真题)

　　A.房地产估价机构

　　B.人民法院

　　C.抵押权人

　　D.人民法院和房地产估价机构共同

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。参见教材P127。

　　12.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款(　)。(2007年真题)

　　A.甲银行优先受偿

　　B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

　　C.乙银行优先受偿

　　D.按两家银行的债权比例受偿

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P127。

　　13.承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人(　)。(2006年真题)

　　A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效

　　B.可以收回房屋出租给其他人

　　C.可以要求增加租金

　　D.应当继续履行原租赁合同

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。参见教材P119。

　　14.下列关于商品房销售的表述中，正确的是(　)(2006年真题)

　　A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

　　B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证

　　C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

　　D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。参见教材P115。

　　15.商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为(　)平方米的，购房人有权退房。

　　A.97

　　B.103

　　C.105

　　D.A、B均可以

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房买卖合同。买卖合同中，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：

　　1.面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　2.面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。参见教材P115。