2019房地产估价师《制度与政策》章节考点习题：第五章

　　新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。参见教材P90。

　　【例题】房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件;(2)企业章程;(3)验资证明;(4)企业法定代表人的身份证明;(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。参见教材P90。

　　【2012年真题】普通商品住房开发项目的最低资本金比例为30%。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。目前保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P92。

　　【2011年真题】2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是(　)。

　　A.20%　　　　B.25%　　　　C.30%　　　　D.35%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。参见教材P92。

　　【例题】2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于(　)万元。

　　A.4000　　　　B.5000

　　C.6000　　　　D.7000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元×20%=4000万元。参见教材P92。

　　【例题】某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于(　)万元。

　　A.2000　　　　B.2500

　　C.3000　　　　D.3500

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。1亿元×30%=3000万元。参见教材P92。

　　【例题】2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。

　　1.甲公司实施该项目的项目资本金不得少于(　)万元。

　　A.1200　　　　B.1800

　　C.2100　　　　D.3000

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金最低比例由20%提高到35%。6000万元×35%=2100万元。参见教材P92。　　【例题】某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

　　1.根据国家有关法规，闲置土地满(　)未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

　　A.6个月

　　B.1年

　　C.2年

　　D.3年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的满1年未动工开发的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。参见教材P93。

　　《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。

　　(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。

　　(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。

　　(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

　　【例题】国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自(　)之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

　　A.使用土地

　　B.土地使用权出让合同生效

　　C.土地使用权出让金缴纳

　　D.土地使用证取得

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。满1年未动工开发的起止日是自土地的使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。参见教材P93。

　　【例题】已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P94。

　　【例题】因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。(　)

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P94。

　　【例题】购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有(　)。

　　A.使用一年后发现屋面漏水

　　B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

　　C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

　　D.尚未使用即发现下水管道堵塞

　　E.下雨时发现外墙渗水

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。参见教材P94。

　　【2012年真题】以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目，实际投入开发建设的资金额与交纳的地价款之和占全部开发投资总额的25%以上，可以转让。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。参见教材P95。

　　【2013年真题】

　　转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的(　)以上。

　　A.25%　　　　B.30%　　　　C.35%　　　　D.50%

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。参见教材P95。

　　【2011年真题】按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，取得土地使用权证书，房地产开发项目即可以转让。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。对于出让方式获得土地的项目转让，除获得土地使用权证书外，还必须完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金应占全部开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件。参见教材P96。

　　【例题】下列房地产项目中，不得转让的有(　)。

　　A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目

　　B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地

　　C.已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地

　　D.未竣工已预售的商品房

　　E.少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产

　　『正确答案』BCE

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。参见教材P96。

　　【例题】转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(　)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　A.30　　B.45　　C.60　　D.90

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见教材P97。

　　【2013年真题】转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。(　)

　　『正确答案』正确

　　『答案解析』本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。参见教材P97。

　　【例题】商品住房购买人的房屋所有权证应由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。(　)

　　『正确答案』错误

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。参见教材P98。

　　(二)《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　【例题】房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和(　)。

　　A.《住宅使用说明书》

　　B.《住宅验收说明书》

　　C.《住宅保修说明书》

　　D.《住宅保修保证书》

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。参见教材P98。

　　【例题】房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅(　)之日起计算。

　　A.竣工　　　　B.竣工验收

　　C.入住　　　　D.交付

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。参见教材P98。

　　【2013年真题】2006年12月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为100㎡，套内封闭阳台面积为6㎡。2007年3月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为0.25。2007年5月，房屋交付给刘某。2007年6月，刘某领取了房屋所有权证。2007年7月，刘某将该套住宅转让。

　　甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从(　)起计算。

　　A.2006年12月　　　　B.2007年3月

　　C.2007年5月 　　　　D.2007年6月

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。2007年5月，房屋交付给刘某。因此，从2007年5月起计算。参见教材P98。