房地产估价师知识点拨：房屋征收评估原则和要求

 

（一）房屋征收评估原则

 

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

 

（二）房屋征收评估基本事项

 

1.评估目的。

 

被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

 

产权调换房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。

 

2.评估时点确定。

 

被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。

 

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

 

3.评估对象界定。

 

房屋征收部门应做到以下几点：一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；未经登记的，应当按市、县级政府认定、处理结果评估。

 

4.评估价值内涵。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。

 

价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

 

（三）实地查勘、评估方法和技术协调

 

（1）实地查勘要求：房地产估价机构应当进行实地查勘，房屋征收部门和被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。

 

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。

 

（2）评估方法选用：房屋征收评估应当选用比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种。

 

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

 

（3）评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。

 

（4）技术协调要求：同一个房屋征收范围内的评估工作，原则上由一家估价机构承担。征收范围较大的，可由两家以上估价机构共同承担，并明确一家房地产估价机构为牵头单位。

 

（四）评估结果和报告送达

 

估价机构应当将分户初步评估结果提交房屋征收部门，包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门向被征收人公示。

 

公示期满后，估价机构应向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，报告需要两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

 

房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。