房地产估价师知识点拨：共有房屋的转让

 

共有房屋是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。

 

分为按份共有（出资关系）和共同共有（配偶、父母子女关系），如共有人之间没有约定或约定不明，除非家庭关系，否则默认为按份共有。

 

（一）按份共有房屋的转让

 

按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

 

优先购买权的行使期间，有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

 

（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

 

（2）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

 

（3）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

 

（4）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

 

按份共有人具有下列情形之一，请求按照同等条件购买该共有份额的，不予支持：

 

（1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

 

（2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

 

两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

 

（二）共同共有房屋的转让

 

1.除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。

 

2.具有家庭关系的共同共有人，只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可以请求分割。分割后，共同共用的房屋变为按份共有的房屋，按份共有房屋的所有权人可以自由处分分割所得份额。