房地产估价师考试知识点拨：建设项目施工阶段工程造价的计价与控

 

1.工程变更

 

（1）工程变更概念--工程的实际施工情况与招标投标时的工程情况发生的变化。（招标文件和实际的差异）

 

工程变更包括工程量变更、工程项目变更、进度计划的变更和施工条件的变更等。

 

（2）工程变更的范围和内容

 

1）取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实施；

 

2）改变合同中任何一项工作的质量或其他特性；

 

3）改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸；

 

4）改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序；

 

5）为完成工作需要施加的额外工作。

 

（3）工程变更程序

 

1）监理人认为可能要发生变更情形。监理人向承包人发出变更意向书，发包人同意，由监理人发布变更指示；承包人认为难以实施的，应该通知监理人，说明原因并附详细依据。监理人与承包人、发包人协商后确定撤销、改变或不改变原变更意向书。

 

2）监理人认为发生了变更的情形。监理人向承包人发出变更指示。

 

3）承包人认为可能要发生变更的情形。承包人向监理人发出书面申请，监理人与发包人研究，认为存在变更的，应在收到承包人书面建议后的14天内作出变更指示。不同意作为变更的，应由监理人书面答复承包人。

 

承包人应在收到变更指示或变更意向书后的14天内，向监理人提交变更报价书。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。

 

（4）工程变更估价原则

 

1）已标价工程量清单中有适用于变更工作子目的，采用该子目的单价；

 

2）已标价工程量清单中无适用于变更工作子目的但有类似子目的，可在合适范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价；

 

3）已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照成本加利润的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价；

 

4）因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更的，原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整。

 

2.工程索赔

 

（1）工程索赔的概念

 

工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另外一方未履行合同所规定的义务或出现了由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出索赔要求的行为。

 

工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔（双向）。

 

（2）工程索赔的原因

 

①当事人违约；

 

②不可抗力（自然事件和社会事件）或不利的物质条件；

 

③合同缺陷（合同文件规定不严谨、合同存在遗漏和错误）；

 

④合同变更（设计变更、施工方法变更、追加或取消某些工作，合同其他规定的变更）；

 

⑤监理人指令（变更材料、采取某项措施、加速施工速度，进行某项工作）；

 

⑥其他第三方原因。

 

（3）工程索赔分类

 

按照索赔合同依据分为：合同中明示的索赔和合同中默示的索赔；

 

按照索赔的目的分为：工期索赔和费用索赔；

 

按照索赔事件的性质分为：工程延误索赔、工程变更索赔、工程加速索赔、意外事件索赔、合同被迫终止的索赔等。

 

（4）工程索赔的程序

 

①索赔的提出；承包人向发包人的索赔应在索赔事件发生后，持证明索赔事件发生的有效证据，依据正当的索赔理由，在合同约定的时间内，向发包人提交索赔通知。发包人在合同约定的时间内对承包人提出的索赔进行答复和确认。

 

合同未作约定时，承包人确认引起索赔事件后28天（4周）内，向发包人发出索赔通知，否则承包人无权获得追加付款，竣工时间不得延长。（该做的事情在规定时间内必须做，不能拖拉）

 

在承包人确认引起索赔事件后42天（6周）内，承包人应该提交索赔报告，连续性事件应该每隔一个月提交进一步的中间索赔报告，说明累计索赔金额。在索赔事件产生影响结束后的28天内，递交最终索赔报告。

 

②承包人索赔的处理程序。发包人收到报告后28天内作出回应，批准或不批准，并附具体意见。超过28天未做答复，视作索赔报告已认可。

 

③承包人提出索赔的期限。承包人接受竣工付款证书后，应被认为已经无权再提出合同工程接受证书颁发前所发生的任何索赔。承包人提交的最终结清申请单中，只限于提出工程接受证书颁发后的索赔。提出索赔的期限自接受最终结清证书时终止。

 

3.工程价款结算

 

（1）工程价款结算的方式

 

1）按月结算与支付；

 

2）分段结算与支付。

 

（2）工程价款结算的主要内容

 

01 竣工结算；

 

02 分阶段结算；

 

03 专业分包结算；

 

04 合同中止结算。