房地产估价师考试知识点拨：合同法概述

 

（一）合同的概念和特征

 

合同又称契约，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。

 

合同特征：

 

（1）合同是平等主体之间的民事法律关系。

 

（2）合同是两方以上当事人的法律行为。

 

（3）合同是从法律上明确当事人间特定权利与义务关系的文件。

 

（4）合同是具有相应法律效力的协议。合同依法成立后，当事人各方都必须全面正确履行合同中规定的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同中规定的义务，要依法承担违约责任。对方当事人可通过诉讼、仲裁，请求强制违约方履行义务，追究其法律责任。

 

（二）合同法的概念和特征

 

合同法是调整平等主体之间的交易关系的法律，主要规范合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违反合同的责任等问题。

 

（1）合同法以任意性规范为主。合同法采取"约定优先"的原则，即有约定的依约定、无约定的依法定的规则。

 

（2）合同法以平等协商和等价有偿为原则。

 

（三）合同的分类（重点）

 

1.典型合同与非典型合同

 

（1）典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同。合同法规定的买卖、赠与、借款等合同为典型合同。

 

（2）非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，也未赋予一定名称的合同。

 

2.双务合同与单务合同

 

（1）双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。

 

（2）单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同，如赠与、借用等合同。

 

单务合同履行中不存在同时履行抗辩权等问题。

 

3.有偿合同与无偿合同

 

（1）有偿合同是指当事人为从合同中得到利益要支付相应代价的合同，如买卖合同。

 

（2）无偿合同是指当事人不需为从合同得到的利益支付相应代价的合同，如赠与合同。

 

4.诺成合同与实践合同

 

（1）诺成合同是当事人双方意思表示一致即可成立的合同，即"一诺即成"的合同，也称不要物合同。

 

（2）实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。（如赠与合同）

 

5.要式合同与不要式合同

 

根据法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立，可将合同分为要式合同与不要式合同。

 

（1）要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同。例如，房屋租赁合同必须采用书面形式。

 

（2）不要式合同是指当事人订立的合同依法并不需要采用特定的形式，口头方式，书面形式均可。除法律有特别规定的以外，合同均为不要式合同。

 

6.主合同与从合同

 

根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，可将合同分为主合同与从合同。

 

（1）主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。

 

（2）从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。

 

例如，甲与乙订立借款合同（主合同），丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同（从合同）。

 

从合同具有附属性，不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失效；主合同终止，从合同也随之终止。

 

典型的主从合同：抵押合同