房地产估价师考试知识点拨：房地产抵押的需要

 

　　1.房地产抵押：债务人或第三人(抵押人)不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人(抵押权人)有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

 

　　2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额小于抵押房地产的价值(出于安全的考虑)。

 

　　3.房地产抵押对房地产估价的需要，主要有5种：

 

　　①初次抵押估价。

 

　　②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

 

　　③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款。

 

　　④抵押期间估价，即(贷款到期前)对抵押房地产的价值进行评估，监测抵押房地产的价值的变化，也是出于风险防范。

 

　　⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，将抵押房地产折价或者拍卖、变卖处置。

 

　　4.金融机构贷款前、后和抵押物处置三个阶段抵押估价。

 

　　——贷前：房地产价值评估、房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等。

 

　　——贷后：抵押房地产价值或价格动态监测和评估，有关风险提示。

 

　　——处置：处置抵押房地产价值评估、处置方案、处置方式分析咨询。

 

　　5.向抵押权人提供风险提示：

 

　　抵押人的行为使抵押房地产的价值减少，要求抵押人停止其行为;

 

　　抵押房地产价值减少，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减值相应的担保;

 

　　抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。