房地产估价师考试知识点拨：房地产估价的必要性

 

　　1.专业估价存在的前提——独一无二、价值量大

 

　　独一无二，各不相同，不能通过简单的比较得知价格，需要专业估价。价值量大，可以承担聘请专业机构或专业人员估价的花费。

 

　　2.房地产需要专业估价的具体分析

 

　　房地产市场是不完全市场。“完全市场”条件：

 

　　①同质商品;

 

　　②买者卖者人数众多;

 

　　③进出市场自由;

 

　　④价格信息充分，并能预测未来的价格;

 

　　⑤单个买者卖者无关紧要;

 

　　⑥无串通共谋;

 

　　⑦消费者总效用最大化，销售者总利润最大化(理性经济人);

 

　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。不符合任何一条，就是不完全市场。

 

　　房地产市场是典型的不完全市场。房地产品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。房地产无法移动，不符合第⑧条。

 

　　不完全市场，阻碍房地产价格合理形成，不会自动形成适当的价格，需要房地产估价师模拟市场定价，推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，保护房地产交易者合法权益，维护房地产市场秩序。

 

　　3.房地产估价是估价行业的主体

 

　　(1)房地产量大面广，其他资产相对较少;

 

　　(2)房地产需要估价的情形较多;

 

　　房地产交易、抵押、征收、税收、保险、损害赔偿等行为都需要房地产估价。

 

　　(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务;

 

　　(4)房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。